CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CONTRATACIÓN DIRECTA

Texto del concepto

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Definición – Características

El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon. Por tanto, se diferencia del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: i) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; ii) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; iii) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; iv) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; v) principal, porque existe en forma autónoma; y v) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – plazo – prórroga

[…] el plazo del contrato es el período requerido en este para que se cumpla su objeto, a cargo del contratista como deudor del bien, obra o servicio para satisfacer la necesidad de la entidad, y que esta última recibe como acreedora. Esta definición no cambia respecto del marco normativo citado, pues el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública no contiene normas especiales sobre el “plazo”, por lo que, en virtud del artículo 13, 32 y 40 de la Ley 80 de 1993, es posible remitirse a las normas civiles y comerciales aplicables.

Teniendo en cuenta estas precisiones, el plazo del contrato de arrendamiento de un bien inmueble celebrado por una entidad estatal se rige por los principios de la contratación pública, entre ellos el de economía, responsabilidad, planeación y transparencia. En este contexto, el plazo pactado en el contrato tiene efectos extintivos, pues determina el momento en que cesan los efectos jurídicos del vínculo contractual. La administración no puede continuar ejecutando el contrato ni asumir obligaciones fuera del término establecido, salvo que se pacte una prórroga formal mediante otrosí o adición debidamente suscrita. Esta característica garantiza seguridad jurídica y permite ejercer control sobre el uso de recursos públicos.

La extinción del contrato por vencimiento del plazo no requiere declaración adicional ni acto administrativo, ya que opera de pleno derecho. En el caso de los contratos de arrendamiento, esto implica que la entidad debe restituir el bien arrendado o renovar el vínculo mediante un nuevo contrato o adición, según corresponda. Así mismo, el carácter extintivo del plazo en los contratos estatales de arrendamiento permite delimitar con precisión el período de uso del bien, facilitar la programación presupuestal y garantizar la trazabilidad de las decisiones administrativas. Esta delimitación temporal es indispensable para la liquidación del contrato, la evaluación de su cumplimiento y la adopción de decisiones sobre su adición o terminación definitiva. Por tanto, toda cláusula de plazo en un contrato estatal de arrendamiento debe ser clara, determinada y ajustada a los principios de la contratación pública.

En este aspecto, el plazo del contrato de arrendamiento al ser extintivo debe caracterizarse por tener un término claro y determinado, con fundamento y cumplimiento de la planeación, el principio presupuestal de anualidad del gasto público, los principios de la función administrativa y la gestión fiscal. Esto permite a la administración pública ejercer sus funciones de seguimiento, supervisión y sanción dentro de un marco temporal definido. Un contrato sin plazo determinado vulneraría principios como la transparencia, la planeación, la eficiencia, así como el principio de anualidad del gasto público.

CONTRATACIÓN DIRECTA – Arrendamiento – Bienes inmuebles – Alcance

Conforme a la interpretación general de las normas del sistema de compras públicas, el literal i) del artículo 2.4 de la Ley 1150 de 2011 permite la contratación directa tratándose de “El arrendamiento […] de inmuebles”. Esta causal hereda la tradición histórica de los artículos 31.7 y 43.6 de los derogados Decretos Leyes 150 de 1976 y 222 de 1983, pues también permitían la contratación directa “Cuando se tomen o den inmuebles en arrendamiento”. Así, a través de este contrato, las entidades públicas administran el patrimonio público o suplen necesidades para la prestación de sus servicios. En este contexto, pueden tener tanto la calidad de arrendadoras –cuando entregan el bien a un tercero– o de arrendatarias –cuando reciben su mera tenencia–.

En este contexto es preciso señalar que, la causal de contratación directa prevista en la Ley 1150 permite su utilización tanto cuando la entidad actúa como arrendadora como cuando actúa como arrendataria.

Aunque el contrato de arrendamiento no se encuentra dentro del listado enunciativo del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, su regulación se encuentra en el Código Civil y en el Código de Comercio, principalmente, los artículos 1973 al 2078 del Código Civil que lo desarrollan. Pero también existen normas especiales sobre el contrato de arrendamiento en los artículos 518 al 523 del Código de Comercio –sobre arrendamiento de inmuebles para los establecimientos de comercio–, 1678 al 1687 y 1890 al 1899 de la misma codificación –sobre arrendamiento de naves–; y en la Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana.

Bogotá D.C., 05 Agosto 2026

Señores

Contratación Chipaque

contratacion@chipaque-cundinamarca.gov.co

Ciudad

Concepto C-1037 de 2026

Estimados señores, cordial saludo:

En ejercicio de la competencia otorgada por los artículos 3, numeral 5º, y 11, numeral 8º, del Decreto Ley 4170 de 2011, así como lo establecido en el artículo 4 de la Resolución 1707 de 2018 expedida por esta Entidad, la Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente responde su solicitud de concepto del 30 de junio de 2026, en la que manifiesta lo siguiente:

“(…)

1. Un municipio de 6 categoría en Colombia puede entregar a título de arrendamiento un bien fiscal a un particular.?

1. Cual seria el plazo maximo que se puede pactar   dentro de un eventual contrato de arrendamiento    de un bien fiscal entre una entidad estatal y un particular.?
2. Bajo el amparo del articulo 2.2.1.2.1.4.11 del decreto 1082 de 2025, cual seria la modalidad aplicable para celebrar un contrato de arrendamiento de un bien fiscal entre una entidad estatal y un particular.?

(…)”

De manera preliminar, resulta necesario acotar que esta entidad solo tiene competencia para responder consultas sobre la aplicación de normas de carácter general en materia de compras y contratación pública. En ese sentido, resolver casos particulares desborda las atribuciones asignadas por el legislador extraordinario, que no concibió a Colombia Compra Eficiente como una autoridad para solucionar problemas jurídicos particulares de todos los partícipes del sistema de compra pública. La competencia de esta entidad se fija con límites claros, con el objeto de evitar que la Agencia actúe como una instancia de validación de las actuaciones de las entidades sujetas a la Ley 80 de 1993 o de los demás participantes de la contratación pública. Esta competencia de interpretación de normas generales, por definición, no puede extenderse a la resolución de controversias ni a brindar asesorías sobre casos puntuales.

Conforme lo expuesto, en aras de satisfacer el derecho fundamental de petición se resolverá su consulta dentro de los límites de la referida competencia consultiva, esto es, haciendo abstracción de las circunstancias particulares y concretas mencionadas en las preguntas de la petición, pero haciendo unas consideraciones sobre las normas generales relacionadas con los problemas jurídicos de su consulta.

1. Problema planteado:

De acuerdo con el contenido de su solicitud, esta Agencia resolverá los siguientes problemas jurídicos: i. ¿Cuál es la modalidad de selección aplicable para la celebración de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble entre una entidad estatal, en calidad de arrendadora, y un particular? ii. ¿Cuál es el plazo máximo que puede pactarse en un contrato de arrendamiento de un bien fiscal entre una entidad estatal y un particular?

1. Respuesta:

1. Razones de la respuesta:

Lo anterior se sustenta en las siguientes consideraciones:

i.De acuerdo con el inciso final del artículo 150 superior, corresponde al Congreso de la República expedir el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública y, en especial, de la Administración Nacional. Esta competencia fue ejercida con la expedición de la Ley 80 de 1993, la cual rige para las entidades estatales, esto es, aquellas previstas en los literales a) y b) del numeral 1 del artículo 2 ibidem. La norma citada define la competencia contractual en los siguientes términos:

El literal a) aplica a las entidades con personería jurídica. Alude a la Nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el distrito capital y los distritos especiales, las áreas metropolitanas, las asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios; los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades de economía mixta en las que el Estado tenga participación superior al cincuenta por ciento (50%), así como las entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en las que exista dicha participación pública mayoritaria, cualquiera sea la denominación que ellas adopten, en todos los órdenes y niveles.

En contraste, el literal b) rige para las autoridades que carecen de personería, pero a las que el ordenamiento les otorga “capacidad” para celebrar contratos. Estas entidades son el Senado de la República, la Cámara de Representantes, el Consejo Superior de la Judicatura, la Fiscalía General de la Nación, la Contraloría General de la República, las contralorías departamentales, distritales y municipales, la Procuraduría General de la Nación, la Registraduría Nacional del Estado Civil, los ministerios, los departamentos administrativos, las superintendencias, las unidades administrativas especiales y, en general, los organismos o dependencias del Estado a los que la ley otorgue capacidad para celebrar contratos. De acuerdo con el artículo 352 superior, este último apartado debe armonizarse con el artículo 110 del Decreto Ley 111 de 1996, modificado por el artículo 124 de la Ley 1957 de 2019^[1].

Para las entidades de los párrafos anteriores, sin perjuicio de las excepciones puntales a la aplicación del EGCAP, los procesos de selección se rigen por el artículo 2 de la Ley 1150 de 2007. El numeral uno, inciso primero, dispone que “La escogencia del contratista se efectuará por regla general a través de licitación pública, con las excepciones que se señalan en los numerales 2, 3 y 4 del presente artículo” (Énfasis fuera de texto), norma que sustituye el derogado numeral 1 del artículo 24 de la Ley 80 de 1993 sobre el principio de transparencia^[2]. En este contexto, salvo norma especial que ordene la celebración del negocio jurídico por selección abreviada, concurso de méritos, mínima cuantía o contratación directa, debe aplicarse la regla general de licitación pública^[3].

El contrato estatal se identifica por el criterio orgánico o subjetivo, de manera que –como explica el Consejo de Estado– el “[…] elemento esencial para calificar de estatal un contrato, es que haya sido celebrado por una entidad estatal, es decir, una entidad pública con capacidad legal para celebrarlo […]”^[4]. Por tanto, es el acto jurídico creador de obligaciones a cuya celebración concurra una de entidades estatal, independientemente de que se trate de contratos previstos o tipificados en el derecho privado, en disposiciones especiales o que resulten del ejercicio de la autonomía de la voluntad, como sucede con los que se clasifican como atípicos e innominados^[5]. Conforme con lo anterior, el contrato estatal es un acuerdo de voluntades efectuado por las entidades públicas que genera, extingue o modifica obligaciones para quienes lo suscriben, cuya celebración no se encuentra limitada, de forma exclusiva, a las entidades referidas en la Ley 80 de 1993, sino que, puede ser suscrito por entidades públicas con regímenes especiales de contratación, caso en el cual se tratará de un contrato estatal de régimen exceptuado^[6].

Tratándose de las entidades sometidas a la Ley 80 de 1993, el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública define los contratos de obra, consultoría, prestación de servicios, concesión, encargos fiduciarios y fiducia pública. Sin embargo, se trata de un listado enunciativo, pues la Ley 80 de 1993 se integra con las tipologías contractuales previstas en el derecho privado. Por ello, el inciso primero del artículo 13 dispone que “Los contratos que celebren las entidades a que se refiere el artículo 2o. del presente estatuto se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”.

Dicha idea también se reitera en el EGCAP considerando que “Son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el presente estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad” –art. 32, inciso primero–. Asimismo, dispone que “Las estipulaciones de los contratos serán las que, de acuerdo con las normas civiles, comerciales y las previstas en esta ley, correspondan a su esencia y naturaleza” –art. 40, inciso primero–.

De esta manera, los contratos de las entidades sometidas al Estatuto General de Contratación se rigen generalmente por el derecho privado y excepcionalmente por el derecho público, pues las normas civiles y comerciales son el derecho común de los contratos estatales^[7]. Para la doctrina, la mixtura del régimen contractual:

“[…] no hace otra cosa que aprovechar ciertos principios rectores de la contratación general que aunque tengan su consagración en códigos de derecho privado como el civil o el comercial, no son propios y exclusivos de este derecho. Baste pensar en los requisitos de consentimiento válido, objeto y causa lícitos, capacidad, elementos esenciales según la naturaleza de cada contrato, responsabilidad, naturaleza de las obligaciones emanadas de los mismos, etc. etc. Extremos éstos que de derecho privado no tienen sino su presentación formal o el nombre y que la tradición, desde su origen romano, se acostumbró a calificarlos así y a no preocuparse por su cuestionamiento o definición.

En otras palabras, extremos como los indicados no son ni de derecho público ni de derecho privado, sino, simplemente, de derecho propio, aplicables a toda relación contractual, con prescindencia de la naturaleza de los sujetos involucrados en la misma”^[8].

Ello no implica una privatización absoluta del régimen contractual de las entidades públicas, pues la Ley 80 de 1993 –entre otros aspectos– regula especialmente la capacidad jurídica –inhabilidades, incompatibilidades, consorcios y uniones temporales y registro único de proponentes–, las reglas de selección objetiva –procedimientos de selección–, así como algunos aspectos de ejecución contractual –manejo del riesgo, cláusulas exorbitantes y tipologías contractuales–. Por ello, con excepción de las materias expresamente reguladas en el Estatuto de Contratación, es posible la aplicación de las normas de derecho privado. Esta precisión es importante, porque el arrendamiento se encuentra tipificado en el Código Civil y allí se encuentra gran parte de su régimen jurídico, sin perjuicio de normas especiales sobre la materia.

El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon^[9]. Por tanto, se diferencia del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: i) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; ii) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento^[10]; iii) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; iv) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; v) principal, porque existe en forma autónoma; y v) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley^[11].

Respecto los procedimientos de selección, la exposición de motivos de la Ley 1150 de 2007 señala las razones por las cuales se establecieron, pues “[…] las experiencias exitosas a nivel internacional demuestran que el criterio de distinción que debe gobernar un esquema contractual eficiente es el de modular las modalidades de selección en razón a las características del objeto”^[12]. Así, las modalidades pueden dividirse en i) competitivas y ii) no competitivas. Sobre el particular, la guía de competencia en las compras públicas de la Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente señala que “[…] la competencia, entendida como rivalidad efectiva entre empresas de un mismo mercado, incentiva la reducción de precios, el aumento de la calidad, la lucha contra la corrupción y la innovación por parte del sector privado”^[13].

Por ejemplo, procesos como la licitación pública y el concurso de méritos son modalidades de selección abiertas a competencia, pues en ellas tiene lugar la participación de varios proponentes en una fase pública de presentación de ofertas. Esto permite que todas las personas interesadas concurran al proceso en igualdad de condiciones y compitan en el mismo. En contraste, la contratación directa es una modalidad no competitiva, es decir, no está abierta al público para que los proponentes presenten sus ofertas. En esta modalidad la entidad estatal determina, de forma directa y no pública, la persona que puede participar y que será seleccionada.

Lo expuesto se complementa con lo explicado por la Corte Constitucional en Sentencia C-713 de 2009, la cual estudió la constitucionalidad de los artículos 2 ‒parcial‒ y 5 ‒parcial‒ de la Ley 1150 de 2007. En esa decisión judicial se desarrollaron los principios de libre concurrencia y selección objetiva en la contratación pública, como expresiones del derecho a la igualdad de oportunidades para quienes tengan interés en participar en la contratación estatal. La materialización de esos principios pretende que no exista discriminación y que las entidades no impongan limitaciones a través de reglas que impidan la concurrencia para obtener mejores condiciones de contratación. Sin embargo, se admiten excepciones que busquen condiciones del contratista que sean favorables a los intereses del Estado y aseguren la transparencia del procedimiento como las inhabilidades e incompatibilidades^[14].

Así las cosas, la contratación directa es una excepción al principio de libre concurrencia y competencia, que se aplica en los procesos de contratación, para que cualquier persona interesada en satisfacer la necesidad de una entidad pueda presentar una oferta. Por ello, es de aplicación restrictiva, esto es, solo procede por las causales señaladas taxativamente en el numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007. En tal sentido, su aplicación no puede efectuarse por fuera del contenido normativo citado, ni operar más allá de lo que la misma norma dispone, dentro del contexto del ordenamiento jurídico de la contratación estatal.

Igualmente, esta excepción al deber de procurar la pluralidad de ofertas es considerada por el Consejo de Estado como un método que permite satisfacer la selección objetiva. De esta manera, aunque en la contratación directa no es necesaria la comparación de ofertas, no desconoce lo previsto en el artículo 5 de la Ley 1150 de 2007. Por ello, la jurisprudencia explica que: “[…] se ha aceptado que la selección objetiva fundada en el ofrecimiento más favorable no depende únicamente del cotejo entre ofertas sino también de métodos que, aun prescindiendo de dicha comparación, garanticen que la respectiva escogencia se ajuste a los criterios legales de selección objetiva, a los precios o condiciones del mercado y a los estudios y deducciones de la entidad o de los organismos consultores o asesores designados para ello”^[15].

De este modo, en la contratación directa no es necesario que la entidad reciba más de una oferta, pues la contratación se realiza con quien la entidad escoja libremente, bajo criterios que permitan adoptar una decisión objetiva en procura del cumplimiento de las necesidades de la administración^[16]. Esta contratación puede estar fundada en que el proponente es único, existe alguna situación de urgencia manifiesta o el legislador privilegió algunos objetos contractuales u oferentes para contratarlos de manera directa, teniendo en cuenta las causales expresamente señaladas en la ley.

Todo lo anterior implica que el proceso de contratación directa sea simplificado, corto, ágil y expedito, por no exigir el agotamiento de una convocatoria pública o la realización de un proceso competitivo. Sin embargo, estas características no eximen a las entidades estatales de garantizar los principios rectores de la contratación pública. Por ello, cabe destacar que existe otra diferencia fundamental con las modalidades de selección competitivas mencionadas: en la contratación directa no se otorga puntaje a las ofertas para ponderarlas y elegir el ofrecimiento más favorable, pues la entidad recibe solo una oferta. Sobre este particular el Consejo de Estado explica que “Se define la expresión contratación directa entendida como cualquier mecanismo de escogencia del contratista en el que se prescinde de la licitación o concurso, sin que se tenga en cuenta por el legislador estatutario el régimen de contratación aplicable, ya sea contenido en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública - ley 80 de 1993 -, o uno especial en razón del objeto del contrato o del órgano que contrata”^[17].

Por consiguiente, en la contratación directa la entidad no establece puntaje para ponderar ofertas, porque se presenta una sola propuesta, la cual corresponde a la de la persona a quien la entidad invitó y seleccionó en forma directa. En todo caso, se debe garantizar el cumplimiento de los principios de la función administrativa y la gestión fiscal consagrados en los artículos 209 y 267 de la Constitución Política.

De esta manera, al igual que el literal e) del derogado artículo 24.1 de la Ley 80 de 1993, el literal i) del artículo 2.4 de la Ley 1150 de 2011 permite la contratación directa tratándose de “El arrendamiento […] de inmuebles”. Es decir, si se trata de arrendamiento de bienes muebles, la modalidad aplicable será la licitación pública, la selección abreviada o la mínima cuantía, según corresponda dependiendo del valor de la contratación. Lo anterior en la medida que no se encuentran dentro de las causales de contratación directa que expresamente señala la norma precitada.

Esta causal hereda la tradición histórica de los artículos 31.7 y 43.6 de los derogados Decretos Leyes 150 de 1976 y 222 de 1983, pues también permitían la contratación directa “Cuando se tomen o den inmuebles en arrendamiento”. Así, a través de este contrato, las entidades públicas administran el patrimonio público o suplen necesidades para la prestación de sus servicios. En este contexto, pueden tener tanto la calidad de arrendadoras –cuando entregan el bien a un tercero– o de arrendatarias –cuando reciben su mera tenencia–.

Aunque el literal e) del derogado artículo 24.1 de la Ley 80 de 1993 tiene una redacción distinta a la prevista en los mencionados decretos leyes, autores como PINO RICCI entienden que “En el E.C. no se estableció que el evento de contratación directa del contrato de arrendamiento de inmuebles se refiere únicamente al evento en el que una entidad alquila un inmueble para su servicio, es decir, se constituye en arrendataria. Por tanto, también para el caso en el que actúa como arrendadora puede acudir a un evento especial de contratación directa […]”^[18] (Énfasis fuera de texto). Dicho entendimiento tampoco cambió después de la reforma de la Ley 1150 de 2007, pues DÁVILA VINUEZA considera que “La contratación directa está admitida tanto cuando la entidad es arrendataria como cuando es arrendadora y no se requiere obtener varias ofertas […]”^[19] (Énfasis fuera de texto); razón por la cual, también debe “[…] asegurarse la aplicación del deber de selección objetiva, que para este caso se materializa, si actúa la Administración como arrendataria, que se trate de un inmueble apto para el servicio, y si es arrendadora, que el canon pactado esté ajustado a un precio real y conveniente”^[20].

Adicionalmente, el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015 dispone que las entidades estatales pueden alquilar o arrendar inmuebles mediante contratación directa para lo cual deben seguir las siguientes reglas:

“1. Verificar las condiciones del mercado inmobiliario en la ciudad en la que la Entidad Estatal requiere el inmueble.

2. Analizar y comparar las condiciones de los bienes inmuebles que satisfacen las necesidades identificadas y las opciones de arrendamiento, análisis que deberá tener en cuenta los principios y objetivos del sistema de compra y contratación pública”.

Para autores como GONZÁLEZ LÓPEZ, “[…] la ley se refiere en forma indistinta al arrendamiento de inmuebles, mientras que el reglamento solo alude a cuando la entidad alquile o arriende inmuebles, en su calidad de arrendataria. No obstante, la falta de claridad del reglamento, cuando la ley no distingue no le corresponde al interprete distinguir y, por ende, es viable la modalidad de contratación directa siempre que se trae de un contrato de arrendamiento que suscriba una entidad estatal regulada por la Ley 80 de 1993”^[21] (Énfasis fuera de texto).

RICO PUERTA sostiene la misma opinión, pero agrega que “[…] no existe prohibición legal para que, en los eventos en los que la entidad estatal actúa como arrendadora pueda adelantar una convocatoria pública para obtener las mejores condiciones en el negocio y para garantizar el principio de libre concurrencia”^[22]. Aunque existe la discusión sobre la conveniencia o no de esta postura, lo cierto es que el literal i) del artículo 2.4 de la Ley 1150 de 2011 permite la contratación directa tratándose del arrendamiento de inmuebles, al margen de la posición que asuma la entidad en el negocio^[23]. En todo caso, aquella es autónoma y responsable de la estructuración de sus procesos de contratación, así como determinar su necesidad y la modalidad de selección del contratista.

ii. Ahora bien, respecto al segundo problema jurídico planteado, es menester precisar que en el ordenamiento jurídico colombiano no existe una disposición que establezca un término mínimo o máximo de duración para los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados por las entidades estatales. En consecuencia, la determinación del plazo corresponde a la autonomía de la voluntad de las partes, sin perjuicio de las limitaciones propias del derecho público y de la obligación de garantizar el cumplimiento de los principios que orientan la contratación estatal.

En efecto, el artículo 2, numeral 4, literal i), de la Ley 1150 de 2007 prevé el arrendamiento de inmuebles como una causal de contratación directa, mientras que el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015 regula las actuaciones que deben adelantarse en la etapa de planeación, consistentes en verificar las condiciones del mercado inmobiliario y analizar las diferentes opciones de arrendamiento disponibles. No obstante, ninguna de estas disposiciones establece restricciones relacionadas con la duración del en si del contrato.

De igual manera, las normas civiles que regulan el contrato de arrendamiento tampoco fijan un término uniforme de duración para todos los contratos de esta naturaleza, sino que permiten que el plazo sea determinado por las partes, atendiendo a las características y finalidad del negocio jurídico. En materia de contratación estatal, dicha facultad debe ejercerse con observancia de los principios de planeación, economía, responsabilidad, transparencia y selección objetiva, libre concurrencia, de manera que el plazo pactado responda a una necesidad real de la entidad, resulte razonable, pero sobre todo que exista una justificación objetiva.

En este sentido, la duración del contrato no constituye un elemento predeterminado por la ley, sino un aspecto que debe definirse en cada caso, teniendo siempre en cuenta los deberes de moralidad, igualdad, eficiencia y economía consagrados en el artículo 209 de la Constitución.

Dicho lo anterior, aunque el ordenamiento jurídico no limita el término de duración de los contratos de arrendamiento estatal, ello no significa que puedan pactarse mecanismos que desconozcan los principios que rigen la contratación pública. Precisamente, la jurisprudencia del Consejo de Estado ha señalado que en los contratos estatales de arrendamiento no resulta procedente pactar cláusulas de prórroga automática, por cuanto tales estipulaciones pueden vulnerar los principios de libre concurrencia, igualdad, transparencia y prevalencia del interés general. En consecuencia, si la entidad requiere mantener el uso o goce del inmueble una vez vencido el plazo inicialmente pactado, deberá analizar las circunstancias que justifican la continuidad de la relación contractual y adoptar la decisión correspondiente conforme al marco jurídico aplicable, sin que ello implique el reconocimiento de un derecho automático a favor del arrendador o del arrendatario.

En este contexto, tenemos que el artículo 1551 del Código Civil define el “plazo” como la época para cumplir una obligación. El plazo puede ser i) expreso o ii) tácito^[24]. La doctrina define el “plazo” como un hecho futuro y cierto para el nacimiento o la extinción de un derecho, y elabora una clasificación de los plazos de la cual se destacan el plazo expreso y tácito, que complementa lo señalado en el Código Civil. Respecto del plazo expreso indica que es el señalado en términos explícitos, y el plazo tácito “[…] tiene lugar cuando no existe plazo expreso y la obligación no es susceptible de cumplirse inmediatamente […]”^[25].

Particularmente, el plazo es una de las modalidades por la cual las obligaciones dejan de ser puras y simples. De hecho, la regla general es que el nacimiento del derecho sea concomitante con su exigibilidad, lo que repercute en el cumplimiento inmediato de la prestación debida. Sin embargo, con las cláusulas relativas al plazo, usuales en los contratos estatales, las partes modulan cualquiera de estos dos (2) elementos haciendo que las obligaciones sean exigibles o que los derechos se extingan con el vencimiento de un periodo determinado en el contrato.

Es necesario aclarar que el plazo del contrato es el período requerido en este para que se cumpla su objeto, a cargo del contratista como deudor del bien, obra o servicio para satisfacer la necesidad de la entidad, y que esta última recibe como acreedora. Esta definición no cambia respecto del marco normativo citado, pues el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública no contiene normas especiales sobre el “plazo”, por lo que, en virtud del artículo 13, 32 y 40 de la Ley 80 de 1993, es posible remitirse a las normas civiles y comerciales aplicables.

Teniendo en cuenta estas precisiones, el plazo del contrato de arrendamiento de un bien inmueble celebrado por una entidad estatal se rige por los principios de la contratación pública, entre ellos el de economía, responsabilidad, planeación y transparencia. En este contexto, el plazo pactado en el contrato tiene efectos extintivos, pues determina el momento en que cesan los efectos jurídicos del vínculo contractual. La administración no puede continuar ejecutando el contrato ni asumir obligaciones fuera del término establecido, salvo que se pacte una prórroga formal mediante otrosí o adición debidamente suscrita. Esta característica garantiza seguridad jurídica y permite ejercer control sobre el uso de recursos públicos.

La extinción del contrato por vencimiento del plazo no requiere declaración adicional ni acto administrativo, ya que opera de pleno derecho. En el caso de los contratos de arrendamiento, esto implica que la entidad debe restituir el bien arrendado o renovar el vínculo mediante un nuevo contrato o adición, según corresponda. Así mismo, el carácter extintivo del plazo en los contratos estatales de arrendamiento permite delimitar con precisión el período de uso del bien, facilitar la programación presupuestal y garantizar la trazabilidad de las decisiones administrativas. Esta delimitación temporal es indispensable para la liquidación del contrato, la evaluación de su cumplimiento y la adopción de decisiones sobre su adición o terminación definitiva. Por tanto, toda cláusula de plazo en un contrato estatal de arrendamiento debe ser clara, determinada y ajustada a los principios de la contratación pública.

En este aspecto, el plazo del contrato de arrendamiento al ser extintivo debe caracterizarse por tener un término claro y determinado, con fundamento y cumplimiento de la planeación, el principio presupuestal de anualidad del gasto público, los principios de la función administrativa y la gestión fiscal. Esto permite a la administración pública ejercer sus funciones de seguimiento, supervisión y sanción dentro de un marco temporal definido. Un contrato sin plazo determinado vulneraría principios como la transparencia, la planeación, la eficiencia, así como el principio de anualidad del gasto público.

Este último tiene su fundamento constitucional en el artículo 346 superior que contiene el régimen general del presupuesto de rentas y la ley de apropiaciones^[26], que deberá presentarse al Congreso dentro de los primeros diez días de cada legislatura, elaborarse y aprobarse dentro de un marco de sostenibilidad fiscal y corresponder al Plan Nacional de Desarrollo^[27]. De conformidad con la misma norma constitucional, el presupuesto tiene vigencia anual y, por tanto, tienen como finalidad fijar los gastos y las rentas nacionales del Estado para la respectiva vigencia fiscal anual.

En armonía con lo anterior, el Estatuto Orgánico del Presupuesto consagra este principio en el artículo 14 consistente en que “Después del 31 de diciembre no podrán asumirse compromisos con cargo a las apropiaciones del año fiscal que se cierra en esa fecha y los saldos de apropiación no afectados por compromisos caducarán sin excepción”. Es decir, los gastos previstos en el presupuesto anual deben ejecutarse dentro de una vigencia fiscal comprendida entre el 1 de enero y el 31 de diciembre^[28]. En el mismo sentido, el artículo 89 ibidem consolida al principio de anualidad como regla general en la ejecución del gasto al establecer que “las apropiaciones presupuestales incluidas en el Presupuesto General de la Nación son autorizaciones máximas de gasto que el Congreso aprueba para ser ejecutadas o comprometidas durante la vigencia fiscal respectiva, por lo que después del 31 de diciembre de cada año estas autorizaciones expiran y, en consecuencia, no podrán comprometerse, adicionarse, transferirse, ni contracreditarse”.

A su turno, el artículo 8 de la Ley 819 de 2003 consagra el principio de anualidad al disponer que “la preparación y elaboración del Presupuesto General de la Nación y el de las entidades territoriales, deberá sujetarse a los correspondientes Marcos Fiscales de Mediano Plazo de manera que las apropiaciones presupuestales aprobadas por el Congreso de la República, las Asambleas y los Concejos, puedan ejecutarse en su totalidad durante la vigencia fiscal correspondiente”. En este sentido, la regla general es que las entidades estatales solo pueden adquirir compromisos presupuestales que no excedan en su ejecución la vigencia fiscal en la que se suscribe el respectivo contrato, salvo las excepciones establecidas por la ley, como son las vigencias futuras, las cuentas por pagar y las reservas presupuestales.

En consecuencia, los contratos estatales de arrendamiento deben estructurarse con base en una planeación rigurosa que incluya un plazo definido y determinado. Esta exigencia no solo responde a criterios legales, sino también a principios de buena administración y eficiencia institucional. En efecto, la estipulación de plazos indefinidos implicaría asumir obligaciones presupuestales, sin tener en cuenta el principio de anualidad del gasto, así como la problemática de establecer el valor estimado del contrato, el cual es fundamental para definir el monto de la disponibilidad presupuestal. Esto último, tiene sustento en el artículo 25 numeral 6 de la Ley 80 de 1993, que prescribe: “Artículo 25. Del Principio de Economía. En virtud de este principio: […] Las entidades estatales abrirán licitaciones e iniciarán procesos de suscripción de contratos, cuando existan las respectivas partidas o disponibilidades presupuestales”. De este modo, los contratos estatales de arrendamiento de bienes inmuebles implican que la entidad calcule su valor para contar con la disponibilidad presupuestal correspondiente.

Asimismo, al analizar la aplicación de estas normas a los contratos que se rigen por EGCAP, el Consejo de Estado concluyó que las disposiciones del Código de Comercio sobre la renovación tácita y prórroga automática de los contratos de arrendamiento no se integran al régimen del contrato estatal^[29]. De acuerdo con la jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado^[30], en el contrato de arrendamiento estatal no tiene lugar la cláusula de prórroga automática ni la renovación tácita o reconducción, a la cual se refiere el artículo 2014 del Código Civil, pues este tipo de disposiciones suponen un derecho de permanencia indefinida de la relación contractual que contraviene el deber de igualdad y los principios de moralidad, eficiencia y economía en el ejercicio de la función administrativa, según lo dispuesto en el artículo 209 de la Constitución Nacional.

Además de controvertir estas estipulaciones de orden superior, el Consejo de Estado ha reiterado que las cláusulas de renovación tácita o de prórroga automática también se oponen a los principios y fines de la contratación estatal establecidos en la Ley 80 de 1993, como el deber de planeación, y los principios de transparencia, libre concurrencia y buena administración consagrados en el artículo 24 y 40^[31]. Sobre el derecho establecido en el artículo 518 del Código de Comercio, dispuso que no es posible imponer a las Entidades Estatales una renovación obligatoria e indefinida del contrato, pues esto supone también una vulneración del principio de selección objetiva, del de libre concurrencia y de los principios de buena administración.

Como argumento adicional a esta postura, la alta corporación ha advertido que la continuidad en la ejecución del contrato de arrendamiento una vez vencido el término pactado da lugar a una situación de hecho que no tiene la entidad para configurar el contrato estatal. Es decir, la renovación tácita implica que no existe un documento escrito que dé origen al contrato, lo cual contraviene la formalidad esencial que exige el artículo 41 de la Ley 80 de 1993. En esta línea, el Consejo de Estado también ha evidenciado que la renovación constituye una modificación del contrato inicial, pues se trata de un nuevo vínculo contractual. A su vez, la modificación puede, incluso, constituir una novación del contrato inicial, es decir, el surgimiento de un contrato nuevo frente al cual el cumplimiento del EGCAP exigiría la celebración de un procedimiento de selección específico para la garantía la selección objetiva^[32].

Esta posición es concordante con los antecedentes normativos en materia de contratación estatal, pues tanto el Decreto 150 de 1976 como el Decreto-ley 222 de 1983 establecieron un plazo máximo para la vigencia de los contratos de arrendamiento. Aunque con la Ley 80 de 1993 desapareció esta regulación expresa, permanece el argumento en contra de la renovación tácita, pues este cuerpo normativo fijó un valor máximo para las adiciones, aunado a la exigencia de que el contrato estatal y sus modificaciones consten por escrito. En este contexto, ni la conducta de las partes ni su acuerdo de voluntades son por sí solos idóneos para generar un contrato estatal o dar vida a su modificación, pues la existencia misma del contrato depende de que del cumplimiento de esa formalidad^[33]. Como resultado de lo anterior, el contrato de arrendamiento estatal se extingue por el vencimiento del plazo pactado, sin que su vigencia pueda extenderse por razones como la continuidad del uso del bien inmueble por parte del arrendatario^[34].

Así, bajo los presupuestos del EGCAP, la libertad negocial debe ajustarse a las normas establecidas en este régimen, así como a los límites contractuales establecidos en la Constitución. Tal como lo señala el artículo 40 de la Ley 80 de 1993, las entidades pueden celebrar los contratos y acuerdos que les permite la autonomía de la voluntad y que requieran para el cumplimiento de los fines estatales. Sin embargo, esta facultad de incluir las modalidades, condiciones, cláusulas o estipulaciones que consideren necesarias, encuentra como límite que no sean contrarias a "la Constitución, la ley, el orden público y a los principios y finalidades de esta Ley y a los de la buena administración”.

En este sentido, el postulado de la autonomía de la voluntad constituye la fuente principal de las obligaciones que rigen el contrato, pero necesariamente se somete a los principios que rigen la contratación estatal, así como aquellos de orden constitucional^[35]. Esto es concordante con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 80 de 1993 que dispuso la integración normativa del derecho civil y comercial, siempre que no contrarie las materias reguladas en el Estatuto.

En esta línea, la Corte Constitucional, al analizar la exequibilidad condicionada de la prórroga del contrato de concesión prevista inicialmente en el artículo 28 de la Ley 1150 de 2007, concluyó que la prórroga o la adición no pueden ser pactadas en contravía del principio de igualdad entre oferentes o del deber de planeación que exige que las entidades consideren adecuadamente el alcance y duración de los contratos durante la etapa contractual. En este caso, fundamentó la decisión en estos principios como componentes del artículo 209 de la Constitución Nacional^[36].

En virtud de lo expuesto, la integración de las disposiciones comerciales sobre el arrendamiento comercial, como es el caso del artículo 518 del Código de Comercio, solo puede ser aplicada en el contrato estatal en la medida en que no sean contrarias al régimen contractual público, el cual establece disposiciones específicas con respecto a los procedimientos o modalidades de contratación, la formalidad escrita del contrato estatal y las reglas para la modificación o prórroga del contrato.

Además de lo anterior, el Consejo de Estado se ha referido a la falta de integración de la disposición del artículo 518 con respecto a los bienes que son propiedad del Estado. En estos bienes no procede el derecho de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial, pues esta prerrogativa contravía los principios de planificación estatal del régimen económico y de la hacienda pública, según el cual la definición de los planes y programas se sujeta a los periodos plurianuales de la administración y a las vigencias fiscales determinadas en el presupuesto público, de modo que la contratación como herramienta de ejecución del PND no puede exponerse a situaciones indefinidas o inamovibles en la gestión de bienes que son propiedad del Estado, por lo que debe determinar plazos ciertos en su gestión de acuerdo con el presupuesto de ingresos y gastos.

Adicionalmente, el supuesto objeto de análisis podría implicar una violación del artículo 3 de la Ley 80 que impone a los servidores públicos el deber de cumplir con los fines de la contratación y a los particulares el deber de colaboración para la materialización de los fines y la función social del contrato, pues implica que el interés individual de renovar el contrato no puede primar sobre los fines de interés general sobre la organización de los bienes de la hacienda pública o aquellos afectos a un servicio público.

Se deriva de lo anterior que el simple cumplimiento del contrato de arrendamiento por el término de dos (2) años, como lo estipula el artículo 518, no puede ser el elemento exclusivo que defina una contratación estatal posterior, pues esto se opone a las reglas de selección objetiva de la Ley 80 de 1993, que exigen la aplicación de factores objetivos determinados para la escogencia del contratista. Adicionalmente, el Consejo de Estado señala que, en virtud del principio constitucional de la función administrativa consagrado en el artículo 209 constitucional, el Estado debe garantizar la igualdad de acceso a los procesos de contratación, en contraposición a un derecho individual a la tenencia indefinida de un bien estatal. En este sentido, el Consejo de Estado ha concluido que el artículo 518 del Código de Comercio constituye una norma de orden público del derecho privado que no se integra o al régimen de la contratación estatal del EGCAP.

De acuerdo con la jurisprudencia referida, no existe un derecho a la prórroga automática ni a la renovación del contrato de arrendamiento en el caso de los contratos estatales que se rigen por el EGCAP, pues la integración de este tipo de disposiciones del derecho privado contravía principios y normas imperativas de la contratación estatal. En este sentido las disposiciones del derecho civil o comercial que consagren la prórroga tácita y la renovación automática no son aplicables a los contratos de arrendamiento regidos por la ley 80 de 1993.

Al margen de la explicación precedente debe advertirse que el análisis requerido para resolver problemas específicos en torno a la gestión contractual debe ser realizado por quienes tengan interés en ello, de acuerdo con lo explicado la aclaración preliminar del presente oficio. De esta manera, las afirmaciones aquí realizadas no pueden ser interpretadas como juicios de valor sobre circunstancias concretas relacionadas con los hechos que motivan la consulta. Por lo anterior, previo concepto de sus asesores, la solución de situaciones particulares corresponde a los interesados adoptar la decisión correspondiente y, en caso de conflicto, a las autoridades judiciales, fiscales y disciplinarias.

Dentro de este marco, la entidad contratante definirá en cada caso concreto lo relacionado con el tema objeto de consulta. Al tratarse de un análisis que debe realizarse en el procedimiento contractual específico, la Agencia no puede definir un criterio universal y absoluto por vía consultiva, sino que brinda elementos de carácter general para que los partícipes del sistema de compras y contratación pública adopten la decisión que corresponda, lo cual es acorde con el principio de juridicidad. Así, cada entidad definirá la forma de adelantar su gestión contractual, sin que sea atribución de Colombia Compra Eficiente validar sus actuaciones. Esto significa que, fuera de la orientación del presente oficio, la ANCP – CCE carece de atribuciones normativas para desarrollar las actuaciones contractuales objeto de la solicitud^[37].

1. Referencias normativas y jurisprudenciales:

1. Doctrina de la Agencia Nacional de Contratación Pública:

La Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente se ha referido sobre asuntos de similar naturaleza en los Conceptos No. 4201814000000493 en respuesta a la consulta del 18 de enero de 2018, así como en los conceptos C-006 del 04 de febrero de 2020, C-141 del 03 de marzo de 2020, C-161 y C-183 del 17 de marzo de 2020, C-319 del 12 de junio de 202 Concepto C-391 de 2023, C-293 del 20 de agosto de 2024, C-681 del 29 de octubre de 2024, C-270 de 08 de abril de 2025, C-1128 del 22 de septiembre de 2025, C-1258 del 19 de noviembre de 2025 y C-022 de 2026 entre otros. Estos y otros se encuentran disponibles para consulta en el Sistema de relatoría de la Agencia, al cual se puede acceder a través del siguiente enlace: https://relatoria.colombiacompra.gov.co/busqueda/conceptos.   

Las garantías no son un requisito formal: son el instrumento con el que se protege el patrimonio público frente a los riesgos del contrato. Por ello, la Agencia Nacional de Contratación Pública –Colombia Compra Eficiente– te invita a consultar la nueva versión de la Guía para la Exigencia y Constitución de Garantías en los Procesos de Contratación, dirigida a las entidades sometidas al EGCAP y a las de regímenes exceptuados, así como a proveedores y órganos de control. Encontrarás orientaciones sobre las clases de garantías admisibles, la correspondencia entre riesgos asignados y amparos exigidos, su suficiencia y vigencia, y el procedimiento para hacerlas efectivas. Consúltala aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/manual/guia-de-garantias-en-procesos-de-contratacion

De otro lado, te contamos que el Decreto 287 del 19 de marzo de 2026 sustituyó los artículos 2.2.1.2.4.2.6., 2.2.1.2.4.2.7. y 2.2.1.2.4.2.8. del Decreto 1082 de 2015 y estructuró el Sistema Integral de Preferencias en favor de las personas con discapacidad, en cumplimiento del artículo 13 de la Ley Estatutaria 1618 de 2013. Para orientar su aplicación, esta Agencia expidió la Circular Externa 003 del 12 de mayo de 2026, en la que precisa quiénes son los beneficiarios, las cinco medidas que integran el sistema y su obligatoriedad según la modalidad de selección, y el régimen de transición aplicable a los procesos en curso. Consúltala aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/circular/circular-externa-003-de-2026

Recuerda también que la información sobre sanciones e inhabilidades solo cumple su función preventiva si llega oportunamente a los registros públicos. Sobre este deber, esta Agencia expidió la Circular Externa 002 del 5 de mayo de 2026, dirigida a todas las entidades del Estado sin distinción de su régimen contractual, en la que reitera la obligatoriedad de reportar caducidades, multas, sanciones, declaratorias de incumplimiento e inhabilidades ante las Cámaras de Comercio, la Procuraduría General de la Nación y el SECOP, e indica los responsables, los portales dispuestos para el efecto y las consecuencias disciplinarias de omitir este deber. Consúltala aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/circular/circular-externa-002-de-2026

Finalmente, si quieres seguir de cerca la actividad de la Agencia, la tercera edición de 2026 del Radar de la Compra Pública reúne, entre otros contenidos, la Circular Externa 003 de 2026, el Decreto 552 de 2026, un estudio sobre inteligencia artificial en la compra pública, los avances de la Relatoría, análisis jurisprudencial, conceptos jurídicos destacados y la oferta de la Escuela Virtual ANCP-CCE. Descárgalo aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/boletin/boletin-edicion-n-3-de-2026-radar-de-la-compra-publica"

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Este concepto tiene el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo y las expresiones utilizadas con mayúscula inicial deben ser entendidas con el significado que les otorga el artículo 2.2.1.1.1.3.1 del Decreto 1082 de 2015.

Atentamente,

1. En lo pertinente, la norma prescribe que “Los órganos que son una sección en el Presupuesto General de la Nación, tendrán la capacidad de contratar y comprometer a nombre de la persona jurídica de la cual hagan parte, y ordenar el gasto en desarrollo de las apropiaciones incorporadas en la respectiva sección, lo que constituye la autonomía presupuestal a que se refieren la Constitución Política y la ley. Estas facultades estarán en cabeza del jefe de cada órgano quien podrá delegarlas en funcionarios del nivel directivo, o quien haga sus veces, y serán ejercidas teniendo en cuenta las normas consagradas en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública y en las disposiciones legales vigentes.

   […]

   En los mismos términos y condiciones tendrán estas capacidades las Superintendencias, Unidades Administrativas Especiales, las Entidades Territoriales, Asambleas y Concejos, las Contralorías y Personerías Territoriales y todos los demás órganos estatales de cualquier nivel que tengan personería jurídica.

   En todo caso, el Presidente de la República podrá celebrar contratos a nombre de la Nación”. ↑

2. El inciso primero de norma disponía que, conforme al principio de transparencia, “La escogencia del contratista se efectuará siempre a través de licitación o concurso públicos, salvo en los siguientes casos en los que se podrá contratar directamente” (Énfasis fuera de texto). La expresión en cursiva fue declarada exequible por la Corte Constitucional mediante la Sentencia C-400 de 1999, con ponencia del Magistrado Vladimiro Naranjo Mesa, y derogado integralmente por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. ↑

3. Sobre la articulación de los diferentes procesos de selección previstos en el artículo 2 de la Ley 1150 de 2007, DÁVILA VINUEZA considera lo siguiente: “En las leyes 80 de 1993 y 1150 de 2007 los demás procedimientos de selección distintos a la licitación pública, se convierten en procedimientos excepcionales y procedentes únicamente en los casos taxativamente contemplados en la ley. Pero la excepción no es respecto de los principios de transparencia, economía y responsabilidad y del deber de selección objetiva como parece lo han entendido algunas entidades estales. Estos principios que […] desarrollan los rectores de la función pública de orden constitucional y legal (art. 209 C.N., y art. 3° Cpaca) son aplicables con todo rigor a los procedimientos de excepción. Siendo ello así, la excepción de que se habla es respecto del proceso licitatorio regulado en el artículo 30 de la Ley 80 de 1993 con las variantes introducidas por el artículo 2°, numeral 1, de la ley 1150 de 2007, en concordancia con el artículo 2.2.1.2.1.1.1 del Decreto 1082 de 2015 (Presentación de la oferta de manera dinámica). Es decir, que ante la ausencia de una causal concreta para un determinado evento específico, la selección debe asumir la que el ordenamiento jurídico regula como licitación pública. Por eso es que, además, las causas excepcionales de selección son de interpretación restrictiva y no admiten analogía ni la interpretación extensiva. Genera nulidad absoluta del contrato, por abuso o desviación de poder, y nulidad del acto administrativo de selección cualquier artilugio que implique socavar la principal manifestación del principio de transparencia, cual es la selección por vía de licitación”. (DÁVILA VINUEZA, Luis Guillermo. Régimen jurídico de la contratación estatal. Tercera Edición. Bogotá: Legis, 2016. p. 463). ↑

4. CONSEJO DE ESTADO. Sección Tercera. Sentencia del 4 de abril de 2002, C.P. Alier E. Hernández Enríquez, Rad. 1999-0290-01 (17.244). ↑

5. CONSEJO DE ESTADO. Sección Tercera. Auto del 30 de enero de 2008. Rad. 32.867. M.P. Mauricio Fajardo Gómez: “A partir de la vigencia de la Ley 80, expedida en el año de 1993, el ordenamiento positivo adoptó la categoría del contrato estatal, el cual -al margen de los reparos que amerita la definición contenida en la parte inicial de su artículo 32-, se encuentra legalmente definido como aquel acto jurídico creador de obligaciones a cuya celebración concurra una de las entidades estatales que menciona el artículo 2º ibídem, independientemente de que se trate de contratos previstos o tipificados en el derecho privado, en disposiciones especiales o que sencillamente resulten del ejercicio de la autonomía de la voluntad como suele suceder con los que se clasifican como atípicos e innominados (artículo 32, Ley 80). Así pues, la Ley 80 adoptó un criterio eminentemente subjetivo u orgánico, esto es en atención a la naturaleza de los sujetos u órganos que intervienen en la formación del vínculo contractual, para efectos de determinar que los contratos podrán catalogarse como estatales únicamente en cuanto en uno de sus extremos, al menos, se encuentre una entidad estatal”. ↑

6. Por ello, “[…] la clasificación de estatal, respecto de un determinado contrato, no determina, per se, el régimen legal que deba aplicársele al mismo, puesto que resulta perfectamente posible, incluso en relación con contratos estatales propiamente dichos, que las normas sustanciales a la cuales deba someterse la relación contractual sean aquellas que formen parte del denominado derecho privado, sin que por ello pierda su condición de estatal, así como también puede resultar -como ocurre con la generalidad de los casos-, que el régimen jurídico correspondiente sea mixto, esto es integrado tanto por normas de derecho público como de derecho privado” (Ibidem). ↑

7. Cfr. BENAVIDES, José Luis. El contrato estatal: entre el derecho público y el derecho privado. Segunda edición. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2009. pp. 78-79. ↑

8. BETANCUR JARAMILLO, Carlos. Derecho procesal administrativo. Octava edición. Medellín: Señal Editora, 2013. p. 627. ↑

9. Para la doctrina, “El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado.

   La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico. Son expresiones que, indistintamente, hace uso el Código Civil, por ejemplo, en los artículos 1977, 2028, 2037, respectivamente” (BONIVENTO FERNANDEZ, José. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Vigésimo segunda edición. Bogotá: Tirant lo Blanch, 2024. p. 524 p. 569. Énfasis dentro del texto). ↑

10. Lo anterior bajo el régimen del derecho privado, sin perjuicio de que cuando se trata de un contrato estatal deben cumplirse los requisitos de perfeccionamiento establecidos en el artículo 41 de la Ley 80 de 1993. ↑

11. Ibidem. pp. 569-570. ↑

12. Congreso de la República, Gaceta 466 del 2 de agosto de 2005. Exposición de motivos del Proyecto de Ley 19 de 2005 – Senado. ↑

13. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente, Guía de Competencia en las Compras Públicas. La Guía puede consultarse en el siguiente enlace: https://colombiacompra.gov.co/sites/cce_public/files/cce_documents/cce_guia_competencia_0.pdf. ↑

14. Corte Constitucional. Sentencia C-713 del 7 de octubre de 2009. M.P. María Victoria Calle Correa. ↑

15. Consejo de Estado. Sección Tercera. Subsección A. Sentencia del 24 de mayo de 2018. Exp. 50.222. C.P. Marta Nubia Velásquez Rico. ↑

16. En efecto, de acuerdo con el Consejo de Estado: “[...] la administración se encuentra en la obligación de establecer, con antelación al inicio del proceso de contratación, los criterios objetivos de la futura contratación, tales como la necesidad a satisfacer y los mejores medios para tales propósitos, el presupuesto estimado de la contratación, el objeto contractual, las prestaciones específicas a cargo de las partes, las condiciones de calidad y oportunidad, así como las calidades del posible contratista. Con fundamento en tal ejercicio de planeación y estructuración de la contratación, la administración cuenta, sin duda, con criterios que le permitirían adoptar una decisión objetiva en relación con aquello que resulte más favorable para el cumplimiento de los fines ínsitos en la contratación.[…] Ante la ausencia de pluralidad de ofertas –situación que, por lo demás debería ser excepcional, así como lo debe ser acudir a la modalidad de contratación directa, pues memórese que la regla general es la licitación pública en garantía de la máxima publicidad y concurrencia en la contratación estatal–, será procedente comparar el único ofrecimiento con los criterios objetivos elaborados por la entidad. En este evento, por lo tanto, los métodos a los que se debe acudir para garantizar la selección objetiva se ven reducidos en comparación con las demás modalidades de contratación, en tanto no hay comparación de ofertas, sin que ello implique que se incumpla con tal regla, pues persiste, necesariamente una confrontación de la única oferta con los estudios previos que elaboró la entidad, lo cual ofrecerá la objetividad necesaria para evitar imparcialidad en la contratación de los bienes o servicios de que se trate”. Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia del 23 de julio de 2015. Exp. 36.805. C.P. Hernán Andrade Rincón. ↑

17. Consejo de Estado. Sala de consulta y servicio civil. Sentencia del 20 de febrero de 2006. Exp. 1.727. C.P. Enrique José Arboleda Perdomo. ↑

18. PINO RICCI, Jorge. Régimen jurídico de los contratos estatales. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2005. p. 264. ↑

19. DÁVILA VINUEZA, Régimen jurídico… Ob. cit., p. 505. ↑

20. Ibidem. ↑

21. GONZÁLEZ LÓPEZ, Edgar. Los contratos estatales. El proceso de selección y la modificación de los contratos. Bógotá: Universidad Externado de Colombia – Tirant lo Blanch, 2023. p. 564. ↑

22. RICO PUERTA, Luis Alonso. Teoría general y práctica de la contratación estatal. Volumen II. Decimotercera edición. Bogotá: Grupo Editorial Ibañez, 2025. p. 1142. ↑

23. Por ejemplo, para RODRÍGUEZ TAMAYO “[…] resulta inútil la tramitación de convocatorias públicas que hacen algunas entidades estatales, cuando van a entregar en arrendamiento bienes inmuebles de su propiedad, pues en esos casos, el ordenamiento jurídico no exige tal procedimiento y, por el contrario, ello se presta para conflictos con los interesados que concurren a dichos llamados. Tanto la ley como el reglamento, dieron flexibilidad a la administración, ya sea para obrar como arrendador o como arrendatario, obviamente, teniendo como límite los precios del mercado y obrar en sentido contrario, en la práctica, implica regular aspectos no autorizados por la ley” (RODRÍGUEZ TAMAYO, Mauricio Fernando. Los contratos estatales en Colombia. Bogotá: Tirant lo Blanch, 2022. p. 199).

    En contraste, para SÁNCHEZ ESTRADA “[…] el legislador desaprovechó la oportunidad de corregir el yerro que viene desde los decretos 150 de 1976 y 222 de 1983, de habilitar la contratación directa tanto cuando la entidad estatal es arrendataria como cuando funge de arrendadora. En efecto, en la primera de las hipótesis está justificada la causal, pues cuando un ente estatal busca un inmueble el factor menos importante termina siendo el precio. La ubicación, funcionalidad, capacidad, etc., son criterios determinantes y muy difíciles de evaluar en un trámite licitatorio. No ocurre lo mismo cuando se trata de arrendar bienes de propiedad el Estado. En ese caso nada le impide a la administración adelantar un proceso de selección en el que escoja a quien, cumpliendo unas exigencias mínimas, le ofrezca pagar el mejor canon. De hecho, la aplicación amplia de la causal ha propiciado el favoritismo a la hora de arrendar bienes del Estado con privilegiada ubicación, no sólo en los entes territoriales.

    A manera de ejemplo, recordemos los recientes contratos de arrendamiento suscritos por el Incoder-Ministerio de Agricultura con los ocupantes ilegales de las Islas del Rosario, a quienes se les ‘sancionó’ su infracción celebrando con ellos, de forma directa y a precios risibles, contratos de arrendamiento. Sin duda, de haberse efectuado convocatoria pública, el Estado hubiera conseguido mejores contratistas. No entendemos cómo para los casos de compra y venta se tienen previstos procedimientos distintos y no ocurre lo mismo cuando se toman o dan en arriendo inmuebles de propiedad de las entidades del Estado” (ESTRADA SÁNCHEZ, Juan Pablo. Contratación directa, convenios interadministrativos y contratos de cooperación internacional. En: Contratación estatal. Estudios sobre la reforma del Estatuto Contractual Ley 1150 de 2007. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2009. p. 315). ↑

24. Código Civil: “Articulo 1551. Definición de plazo. El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación; puede ser expreso o tácito. Es tácito, el indispensable para cumplirlo.

    No podrá el juez, sino en casos especiales que las leyes designe, señalar plazo para el cumplimiento de una obligación; solo podrá interpretar el concebido en términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes”. ↑

25. OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo. Régimen General de las Obligaciones. Editorial Temis S.A., reimpresión de la octava edición, Bogotá, 2008. pp. 218-219. ↑

26. “El instrumento principal de la actividad financiera del gobierno es el presupuesto público, el cual es también la carta de orientación para la ejecución de las finanzas estatales, instrumento de planificación y cumplimiento de planes y programas que refleja la actividad gubernamental y el cumplimiento de la Constitución Política en los ámbitos políticos, económicos, jurídicos y sociales. […] El presupuesto enmarca toda la práctica de política fiscal del Estado. Por medio de éste se llevan a cabo la búsqueda y el cumplimiento de principios y finalidades de la actuación administrativa, y que (sic) en últimas, orienta la satisfacción de necesidades de los individuos que lo conforman y se garantizan los recursos necesarios para el normal funcionamiento del aparato estatal”. PEÑA GONZÁLEZ, Edilberto. Principios e instituciones presupuestales en Colombia, en: Estudios Socio-Jurídicos, Bogotá (Colombia), 9 (1), enero-junio de 2007, pp. 248-250. ↑

27. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto 111 de 1996 “La Ley Anual sobre el Presupuesto General de la Nación es el instrumento para el cumplimiento de los planes y programas de desarrollo económico y social”

    A su turno, el artículo 11 del mismo Decreto indica que “El Presupuesto General de la Nación se compone de las siguientes partes:

    a) El Presupuesto de Rentas contendrá la estimación de los ingresos corrientes de la Nación; de las contribuciones para fiscales cuando sean administradas por un órgano que haga parte del Presupuesto, de los fondos especiales, de los recursos de capital y de los ingresos de los establecimientos públicos del orden nacional;

    b) El Presupuesto de Gastos o Ley de Apropiaciones. Incluirá las apropiaciones para la Rama Judicial, la Rama Legislativa, la Fiscalía General de la Nación, la Procuraduría General de la Nación, la Defensoría del Pueblo, la Contraloría General de la República, la Registraduría Nacional del Estado Civil que incluye el Consejo Nacional Electoral, los Ministerios, los Departamentos Administrativos, los Establecimientos Públicos y la Policía Nacional, distinguiendo entre gastos de funcionamiento, servicio de la deuda pública y gastos de inversión, clasificados y detallados en la forma que indiquen los reglamentos;

    c) Disposiciones generales. Corresponde a las normas tendientes a asegurar la correcta ejecución del Presupuesto General de la Nación, las cuales regirán únicamente para el año fiscal para el cual se expidan.» ↑

28. Decreto 1068 de 2015 “Artículo 2.8.3.4. Anualidad. El año fiscal comienza el 1 de enero y termina el 31 de diciembre de cada año. Después del 31 de diciembre no podrán asumirse compromisos con cargo a las apropiaciones del año fiscal que se cierra en esa fecha y los saldos de apropiación no afectados por compromisos caducarán sin excepción”. ↑

29. Consejo de Estado. Sentencia del veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014). Radicación número: 25000-23-26-000-2001-01477-01(29851). Consejero Ponente: Hernán Andrade Rincón(E) ↑

30. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, sentencia de 29 de mayo de 2013, expediente No. 27.875, radicación No. 250002326000200102337 01, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez. En el mismo sentido: Consejo de Estado, sentencia de 30 de octubre de 2013, radicación: 250002326000200202470 01, expediente: 32815, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, Consejera Ponente: Ruth Stella Correa Palacio, 28 de febrero de 2011, radicación número: 2500232600020030034901 (28.281), actor: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil. demandado: Parking International Ltda., asunto: acción contractual - restitución de inmueble arrendado. Consejo de Estado. Sentencia del veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014). Radicación número: 25000-23-26-000-2001-01477-01(29851). Consejero Ponente: Hernán Andrade Rincón(E). Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia del veintiuno (21) de febrero de dos mil veinticinco (2025). Radicación: 25000-23-26-000-2007-00503-01 (46052). C.P. María Adriana Marín. ↑

31. Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia del veintiuno (21) de febrero de dos mil veinticinco (2025). Radicación: 25000-23-26-000-2007-00503-01 (46052). C.P. María Adriana Marín. ↑

32. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia de 29 de mayo de 2013, expediente No. 27.875, radicación No. 250002326000200102337 ↑

33. Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia de 30 de julio de 2008, Exp. 23.003. ↑

34. Consejo de Estado, Sección Tercera, 8 de marzo de 2007, radicado 40001-23-31-000-1993-03394- 01(15883). ↑

35. Exposición de motivos, publicada en la Gaceta del Congreso, miércoles 23 de septiembre de 1993, aparte I, punto 3: Autonomía de la Voluntad – Normativa del Acuerdo; cita tomada del texto publicado en el libro: Nuevo Régimen de la Contratación Estatal, Sandoval Rojas, Marleny, primera edición 1994, Ediciones Doctrina y Ley, pg. 25. ↑

36. Sentencia C-300 del abril 25 de 2012. M.P. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub. ↑

37. Para la doctrina, “[…] ni el objeto (art. 2.º) ni las funciones (art. 3.º) que la ley de creación confió a la Agencia (Dcto.-Ley 4170/11) comprenden competencias normativas sobre la contratación. Aunque el numeral 2.º del artículo 3.º le confiere las funciones de ‘desarrollar, implementar […] normas […] que faciliten las compras y contratación pública del Estado y promuevan las mejores prácticas’, ello no puede concebirse como una competencia específicamente normativa. Su misión de carácter técnico es promover las mejores condiciones de contratación, lo que comprende la realización de estudios y diagnósticos (num. 4.º), la difusión de normas, reglas y procedimientos (num. 10), el brindar apoyo a entidades territoriales (num. 11) y la promoción de políticas y normas ante el Gobierno Nacional (num. 1.º). Estas labores de apoyo, tanto a las entidades contratantes como al Gobierno Nacional, no comportan una función normativa propia […]” (Cfr. BENAVIDES, José Luis. Contratos públicos. Estudios. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2014. p. 166). ↑