CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Texto del concepto

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Concepto – Elementos – Regulación ¶

Aunque el contrato de arrendamiento no hace parte del listado enunciativo del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, su regulación se encuentra en el Código Civil y en el Código de Comercio, principalmente, los artículos 1973 al 2078 del Código Civil que lo desarrollan. Particularmente, el artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador o arrendadora– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario o arrendataria– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon, diferenciándose del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.¶

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: 1) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; 2) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; 3) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; 4) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; 5) principal, porque existe en forma autónoma; y 6) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.¶

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EGCAP – Terminación anticipada – Autonomía de la voluntad¶

En consecuencia, la terminación anticipada de mutuo acuerdo es una práctica común en la contratación estatal cuando las partes del negocio jurídico tienen la voluntad de no continuar con la ejecución del contrato celebrado. Esto implica que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad la Entidad Estatal y el contratista tienen la potestad de convenir la terminación anticipada del contrato, elevándola a escrito. En el escenario en que la entidad actúa como arrendataria, la terminación anticipada supone que liberen los recursos asociados al contrato terminado, los cuales pueden ser destinados a la celebración de un nuevo contrato, en caso de que persista la necesidad que motivó la contratación. Cuando actúa como arrendadora, la entidad puede definir la necesidad de celebrar un nuevo contrato que responda a las condiciones reales del mercado, lo cual puede incluir nuevas cláusulas u obligaciones e, incluso, el cobro de un canon superior al arrendatario.¶

Esta Agencia ha precisado que la terminación por mutuo acuerdo requiere el consentimiento de la Entidad Estatal y del contratista, y que alcanza existencia, validez y eficacia jurídica cuando se perfecciona por escrito mediante el acuerdo de voluntades de las partes, observando las mismas formalidades exigidas para la celebración del contrato. Las partes pueden convenir, además, que la ejecución culmine en la fecha de suscripción del acuerdo o en una fecha posterior. Esta figura, denominada también mutuo disenso o resciliación, se funda en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, según los cuales todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, y las obligaciones se extinguen, entre otros modos, por la convención de las partes interesadas.¶

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EGCAP – Terminación anticipada – Autonomía de la voluntad – Límites¶

Con todo, la autonomía de la voluntad de las Entidades Estatales no es absoluta. Los servidores públicos deben buscar el cumplimiento de los fines estatales y la protección de los derechos de la Entidad, y responden por sus actuaciones, en los términos de los artículos 3, 4, 23 y 26 de la Ley 80 de 1993. Por ello, la decisión de terminar anticipadamente el contrato debe estar motivada en una causa real y documentada, soportada en el interés público, como la necesidad de que el aprovechamiento del bien fiscal responda a sus condiciones actuales de uso y a los precios del mercado, y no puede utilizarse como un mecanismo para eludir las normas imperativas que regulan la modificación de los contratos o la selección del contratista.¶

En este punto conviene precisar el alcance de la causa. La terminación y la posterior recontratación suponen una circunstancia sobreviniente, esto es, surgida o conocida con posterioridad a la celebración del contrato, que altera de manera real las condiciones de uso, aprovechamiento o valor del inmueble. Si la variación invocada ya existía y era conocible al momento de estructurar el contrato inicial, no se está ante una causa sobreviniente sino ante una deficiencia de planeación, que esta Agencia ha señalado que no constituye, por sí sola, justificación suficiente para alterar lo pactado. La entidad debe documentar en los estudios previos la naturaleza sobreviniente de la causa, de modo que la decisión no encubra una corrección de errores de la etapa precontractual ni un favorecimiento del arrendatario en ejecución.¶

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EGCAP – Terminación anticipada – Nuevo contrato – Mismo arrendatario y nuevo canon¶

Terminado el contrato, si la Entidad Estatal requiere celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, podrá definir las características del negocio de acuerdo con las condiciones del mercado y celebrarlo, incluso, con el mismo arrendatario. Como se explicó, el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 permite acudir a la contratación directa para el arrendamiento de inmuebles, con independencia de que la Entidad actúe como arrendadora o como arrendataria. Sin embargo, el nuevo contrato es un negocio jurídico autónomo y no implica la continuación del anterior, de modo que debe cumplir todos los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico para su celebración y respetar los principios de la contratación estatal.¶

Finalmente, las condiciones del nuevo contrato deben ser acordes a la planeación de la Entidad. El artículo 2.2.1.1.1.6.1 del Decreto 1082 de 2015 establece que “La Entidad Estatal debe hacer, durante la etapa de planeación, el análisis necesario para conocer el sector relativo al objeto del Proceso de Contratación desde la perspectiva legal, comercial, financiera, organizacional, técnica, y de análisis de Riesgo”. En el arrendamiento de inmuebles, este análisis comprende el estudio del mercado inmobiliario en el que se encuentra el bien, las condiciones normativas de uso y aprovechamiento que le son aplicables y su incidencia en el valor del canon. Con base lo anterior, la Entidad debe definir el canon, el plazo y los mecanismos de ajuste del canon durante la ejecución, de manera que el contrato se mantenga en condiciones de mercado a lo largo de su vigencia.¶

En esta medida, cuando el nuevo contrato contempla un canon superior al inicialmente pactado, la operación puede, incluso, resultar beneficiosa para el patrimonio público, dado que la Entidad obtiene una mayor contraprestación, lo cual resulta, en términos generales, acorde con los fines de la contratación estatal y con los principios de economía y eficiencia de la gestión fiscal. Sin embargo, la Entidad deberá en cualquier caso cumplir los requisitos descritos y las condiciones propias del arrendamiento de bienes fiscales, entre ellas, que el uso autorizado al arrendatario sea compatible con la destinación del bien y con las normas que regulan su aprovechamiento, y que el canon corresponda efectivamente a las condiciones del mercado.¶

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EGCAP – Renovación tácita – Prórroga automática – Prohibición ¶

[…] el Consejo de Estado concluyó que las disposiciones del Código de Comercio sobre la renovación tácita y prórroga automática de los contratos de arrendamiento no se integran al régimen del contrato estatal. De acuerdo con la jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado, en el contrato de arrendamiento estatal no tiene lugar la cláusula de prórroga automática ni la renovación tácita o reconducción, a la cual se refiere el artículo 2014 del Código Civil, pues este tipo de disposiciones suponen un derecho de permanencia indefinida de la relación contractual que contraviene el deber de igualdad y los principios de moralidad, eficiencia y economía en el ejercicio de la función administrativa, según lo dispuesto en el artículo 209 de la Constitución Nacional. ¶

Bogotá D.C., 26 de octubre de 2026

Señora

Yenny Paola Núñez Gómez

nunezgomezpaola@gmail.com

Bogotá D.C.

Estimada señora Núñez:

En ejercicio de la competencia otorgada por los artículos 3, numeral 5º, y 11, numeral 8º, del Decreto Ley 4170 de 2011, así como lo establecido en el artículo 4 de la Resolución 1707 de 2018 expedida por esta Entidad, la Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente– responde su solicitud de consulta del 09 de octubre de 2026, en la cual manifiesta lo siguiente: ¶

“[…]Una entidad estatal sometida al Estatuto General de Contratación de la Administración Pública es propietaria de un bien fiscal que tiene entregado en arrendamiento a un particular, mediante contrato estatal vigente y en ejecución. ¶

Con posterioridad a la celebración del contrato, se precisaron las condiciones normativas de uso y aprovechamiento aplicables al inmueble, lo que permite considerar un incremento del canon de arrendamiento, condicionado a la ampliación del plazo contractual. Un plazo mayor brinda al arrendatario un horizonte más amplio para desarrollar el aprovechamiento autorizado del inmueble y, con ello, asumir un canon de mayor valor. ¶

Ante esa circunstancia, la entidad arrendadora y el arrendatario consideran terminar anticipadamente el contrato por mutuo acuerdo y celebrar uno nuevo en el que se pacte un canon superior, acorde con las nuevas condiciones del inmueble. ¶

[…]

Con fundamento en lo expuesto, de manera respetuosa solicito a la Agencia Nacional de Contratación Pública - Colombia Compra Eficiente absolver las siguientes preguntas:¶

1. ¿Puede una entidad estatal, en su condición de arrendadora de un bien fiscal de su propiedad, terminar anticipadamente y de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento vigente, para celebrar un nuevo contrato en el que se pacte un canon superior, cuando el canon inicialmente pactado ya no corresponde a las condiciones de mercado?¶

2. En caso afirmativo, ¿la precisión normativa del aprovechamiento y uso del inmueble arrendado constituye una causa jurídicamente idónea para que la entidad estatal termine anticipadamente el contrato de mutuo acuerdo y celebre uno nuevo con un canon superior? Lo anterior teniendo en cuenta además que el contrato inicial prevé derecho de preferencia a favor del arrendatario inicial para la suscripción de posteriores contratos de arrendamiento.¶

3. La Agencia Nacional de Contratación Pública - Colombia Compra Eficiente ha señalado que los contratos estatales no pueden modificarse en sus condiciones sustanciales y que, cuando el cambio tiene esa entidad, lo procedente no es modificar el contrato sino celebrar uno nuevo. Con base en ello ¿un aumento del canon superior al 50% del valor inicialmente pactado puede acordarse mediante otrosí al contrato vigente, o, por el contrario, debe tramitarse mediante la terminación anticipada por mutuo acuerdo y la posterior celebración de un nuevo contrato en el que se reconozcan las condiciones actuales de aprovechamiento y uso del inmueble”.¶

De manera preliminar, resulta necesario acotar que esta entidad solo tiene competencia para responder consultas sobre la aplicación de normas de carácter general en materia de compras y contratación pública. En ese sentido, resolver casos particulares desborda las atribuciones asignadas por el legislador extraordinario, que no concibió a Colombia Compra Eficiente como una autoridad para solucionar problemas jurídicos particulares de todos los partícipes del sistema de compra pública. La competencia de esta entidad se fija con límites claros, con el objeto de evitar que la Agencia actúe como una instancia de validación de las actuaciones de las entidades sujetas a la Ley 80 de 1993 o de los demás participantes de la contratación pública. Esta competencia de interpretación de normas generales, por definición, no puede extenderse a la resolución de controversias, ni a brindar asesorías sobre casos puntuales. ¶

Conforme lo expuesto, en aras de satisfacer el derecho fundamental de petición se resolverá su consulta dentro de los límites de la referida competencia consultiva, esto es, haciendo abstracción de las circunstancias particulares y concretas mencionadas en su petición, pero haciendo unas consideraciones sobre las normas generales relacionadas con los problemas jurídicos de su consulta. ¶

1. Problema planteado:

De acuerdo con el contenido de su solicitud, esta Agencia resolverá los siguientes problemas jurídicos: i) ¿Puede una entidad estatal arrendadora de un bien fiscal terminar de mutuo acuerdo el contrato vigente y celebrar uno nuevo con canon superior, cuando una precisión normativa sobreviniente del uso del inmueble justifica ese mayor valor, y pese a existir una cláusula de preferencia a favor del arrendatario? y ii) ¿puede una Entidad Estatal arrendadora de un bien fiscal mediante otrosí pactar un canon superior al 50% del valor inicial?¶

1. Respuesta:

1. Razones de la respuesta:

i. El Estatuto General de Contratación de la Administración Pública define los contratos de obra, consultoría, prestación de servicios, concesión, encargos fiduciarios y fiducia pública. Sin embargo, se trata de un listado enunciativo, pues la Ley 80 de 1993 se integra con las tipologías contractuales previstas en el derecho privado. Por ello, el inciso primero del artículo 13 dispone que “Los contratos que celebren las entidades a que se refiere el artículo 2o. del presente estatuto se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”. ¶

Dicha idea también se reitera en el EGCAP considerando que “Son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el presente estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad” –art. 32, inciso primero–. Asimismo, dispone que “Las estipulaciones de los contratos serán las que, de acuerdo con las normas civiles, comerciales y las previstas en esta ley, correspondan a su esencia y naturaleza” –art. 40, inciso primero–.¶

De esta manera, los contratos de las entidades sometidas al Estatuto General de Contratación se rigen generalmente por el derecho privado y excepcionalmente por el derecho público, pues las normas civiles y comerciales son el derecho común de los contratos estatales^[1]. Para la doctrina, la mixtura del régimen contractual:¶

“[…] no hace otra cosa que aprovechar ciertos principios rectores de la contratación general que aunque tengan su consagración en códigos de derecho privado como el civil o el comercial, no son propios y exclusivos de este derecho. Baste pensar en los requisitos de consentimiento válido, objeto y causa lícitos, capacidad, elementos esenciales según la naturaleza de cada contrato, responsabilidad, naturaleza de las obligaciones emanadas de los mismos, etc. etc. Extremos éstos que de derecho privado no tienen sino su presentación formal o el nombre y que la tradición, desde su origen romano, se acostumbró a calificarlos así y a no preocuparse por su cuestionamiento o definición.¶

En otras palabras, extremos como los indicados no son ni de derecho público ni de derecho privado, sino, simplemente, de derecho propio, aplicables a toda relación contractual, con prescindencia de la naturaleza de los sujetos involucrados en la misma”^[2]. ¶

Ello no implica una privatización absoluta del régimen contractual de las entidades públicas, pues la Ley 80 de 1993 –entre otros aspectos– regula especialmente la capacidad jurídica –inhabilidades, incompatibilidades, consorcios y uniones temporales y registro único de proponentes–, las reglas de selección objetiva –procedimientos de selección–, así como algunos aspectos de ejecución contractual –manejo del riesgo, cláusulas exorbitantes y tipologías contractuales–. Por ello, con excepción de las materias expresamente reguladas en el Estatuto de Contratación, es posible la aplicación de las normas de derecho privado. Esta precisión es importante, porque el arrendamiento se encuentra tipificado en el Código Civil y allí se encuentra gran parte de su régimen jurídico, sin perjuicio de normas especiales sobre la materia.¶

El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon^[3]. Por tanto, se diferencia del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.¶

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: i) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; ii) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento^[4]; iii) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; iv) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; v) principal, porque existe en forma autónoma; y v) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley^[5]. ¶

Respecto los procedimientos de selección, la exposición de motivos de la Ley 1150 de 2007 señala las razones por las cuales se establecieron, pues “[…] las experiencias exitosas a nivel internacional demuestran que el criterio de distinción que debe gobernar un esquema contractual eficiente es el de modular las modalidades de selección en razón a las características del objeto”^[6]. Así, las modalidades pueden dividirse en i) competitivas y ii) no competitivas. Sobre el particular, la guía de competencia en las compras públicas de la Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente señala que “[…] la competencia, entendida como rivalidad efectiva entre empresas de un mismo mercado, incentiva la reducción de precios, el aumento de la calidad, la lucha contra la corrupción y la innovación por parte del sector privado”^[7]. ¶

Por ejemplo, procesos como la licitación pública y el concurso de méritos son modalidades de selección abiertas a competencia, pues en ellas tiene lugar la participación de varios proponentes en una fase pública de presentación de ofertas. Esto permite que todas las personas interesadas concurran al proceso en igualdad de condiciones y compitan en el mismo. En contraste, la contratación directa es una modalidad no competitiva, es decir, no está abierta al público para que los proponentes presenten sus ofertas. En esta modalidad la entidad estatal determina, de forma directa y no pública, la persona que puede participar y que será seleccionada.¶

Lo expuesto se complementa con lo explicado por la Corte Constitucional en Sentencia C-713 de 2009, la cual estudió la constitucionalidad de los artículos 2 ‒parcial‒ y 5 ‒parcial‒ de la Ley 1150 de 2007. En esa decisión judicial se desarrollaron los principios de libre concurrencia y selección objetiva en la contratación pública, como expresiones del derecho a la igualdad de oportunidades para quienes tengan interés en participar en la contratación estatal. La materialización de esos principios pretende que no exista discriminación y que las entidades no impongan limitaciones a través de reglas que impidan la concurrencia para obtener mejores condiciones de contratación. Sin embargo, se admiten excepciones que busquen condiciones del contratista que sean favorables a los intereses del Estado y aseguren la transparencia del procedimiento como las inhabilidades e incompatibilidades^[8].¶

Así las cosas, la contratación directa es una excepción al principio de libre concurrencia y competencia, que se aplica en los procesos de contratación, para que cualquier persona interesada en satisfacer la necesidad de una entidad pueda presentar una oferta. Por ello, es de aplicación restrictiva, esto es, solo procede por las causales señaladas taxativamente en el numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007. En tal sentido, su aplicación no puede efectuarse por fuera del contenido normativo citado, ni operar más allá de lo que la misma norma dispone, dentro del contexto del ordenamiento jurídico de la contratación estatal. ¶

Igualmente, esta excepción al deber de procurar la pluralidad de ofertas es considerada por el Consejo de Estado como un método que permite satisfacer la selección objetiva. De esta manera, aunque en la contratación directa no es necesaria la comparación de ofertas, no desconoce lo previsto en el artículo 5 de la Ley 1150 de 2007. Por ello, la jurisprudencia explica que: “[…] se ha aceptado que la selección objetiva fundada en el ofrecimiento más favorable no depende únicamente del cotejo entre ofertas sino también de métodos que, aun prescindiendo de dicha comparación, garanticen que la respectiva escogencia se ajuste a los criterios legales de selección objetiva, a los precios o condiciones del mercado y a los estudios y deducciones de la entidad o de los organismos consultores o asesores designados para ello”^[9].¶

De este modo, en la contratación directa no es necesario que la entidad reciba más de una oferta, pues la contratación se realiza con quien la entidad escoja libremente, bajo criterios que permitan adoptar una decisión objetiva en procura del cumplimiento de las necesidades de la administración^[10]. Esta contratación puede estar fundada en que el proponente es único, existe alguna situación de urgencia manifiesta o el legislador privilegió algunos objetos contractuales u oferentes para contratarlos de manera directa, teniendo en cuenta las causales expresamente señaladas en la ley. ¶

Todo lo anterior implica que el proceso de contratación directa sea simplificado, corto, ágil y expedito, por no exigir el agotamiento de una convocatoria pública o la realización de un proceso competitivo. Sin embargo, estas características no eximen a las entidades estatales de garantizar los principios rectores de la contratación pública. Por ello, cabe destacar que existe otra diferencia fundamental con las modalidades de selección competitivas mencionadas: en la contratación directa no se otorga puntaje a las ofertas para ponderarlas y elegir el ofrecimiento más favorable, pues la entidad recibe solo una oferta. Sobre este particular el Consejo de Estado explica que “Se define la expresión contratación directa entendida como cualquier mecanismo de escogencia del contratista en el que se prescinde de la licitación o concurso, sin que se tenga en cuenta por el legislador estatutario el régimen de contratación aplicable, ya sea contenido en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública - ley 80 de 1993 -, o uno especial en razón del objeto del contrato o del órgano que contrata”^[11].¶

Por consiguiente, en la contratación directa la entidad no establece puntaje para ponderar ofertas, porque se presenta una sola propuesta, la cual corresponde a la de la persona a quien la entidad invitó y seleccionó en forma directa. En todo caso, se debe garantizar el cumplimiento de los principios de la función administrativa y la gestión fiscal consagrados en los artículos 209 y 267 de la Constitución Política.¶

En este marco, el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 permite la contratación directa tratándose de “El arrendamiento […] de inmuebles”. Es decir, si se trata de arrendamiento de bienes muebles, la modalidad aplicable será la licitación pública, la selección abreviada o la mínima cuantía, según corresponda dependiendo del valor de la contratación. Lo anterior en la medida que no se encuentran dentro de las causales de contratación directa que expresamente señala la norma precitada. ¶

Esta causal hereda la tradición histórica de los artículos 31.7 y 43.6 de los derogados Decretos Leyes 150 de 1976 y 222 de 1983, pues también permitían la contratación directa “Cuando se tomen o den inmuebles en arrendamiento”. Así, a través de este contrato, las entidades públicas administran el patrimonio público o suplen necesidades para la prestación de sus servicios. En este contexto, pueden tener tanto la calidad de arrendadoras –cuando entregan el bien a un tercero– o de arrendatarias –cuando reciben su mera tenencia–. ¶

Aunque el literal e) del derogado artículo 24.1 de la Ley 80 de 1993 tiene una redacción distinta a la prevista en los mencionados decretos leyes, autores como PINO RICCI entienden que “En el E.C. no se estableció que el evento de contratación directa del contrato de arrendamiento de inmuebles se refiere únicamente al evento en el que una entidad alquila un inmueble para su servicio, es decir, se constituye en arrendataria. Por tanto, también para el caso en el que actúa como arrendadora puede acudir a un evento especial de contratación directa […]”^[12] (Énfasis fuera de texto). Dicho entendimiento tampoco cambió después de la reforma de la Ley 1150 de 2007, pues DÁVILA VINUEZA considera que “La contratación directa está admitida tanto cuando la entidad es arrendataria como cuando es arrendadora y no se requiere obtener varias ofertas […]”^[13] (Énfasis fuera de texto); razón por la cual, también debe “[…] asegurarse la aplicación del deber de selección objetiva, que para este caso se materializa, si actúa la Administración como arrendataria, que se trate de un inmueble apto para el servicio, y si es arrendadora, que el canon pactado esté ajustado a un precio real y conveniente”^[14]. ¶

Adicionalmente, el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015 dispone que las Entidades Estatales pueden alquilar o arrendar inmuebles mediante contratación directa para lo cual deben seguir las siguientes reglas: ¶

“1. Verificar las condiciones del mercado inmobiliario en la ciudad en la que la Entidad Estatal requiere el inmueble.¶

2. Analizar y comparar las condiciones de los bienes inmuebles que satisfacen las necesidades identificadas y las opciones de arrendamiento, análisis que deberá tener en cuenta los principios y objetivos del sistema de compra y contratación pública”.¶

Dado que cuando la ley no distingue no le corresponde al interprete distinguir, es viable la modalidad de contratación directa siempre que se trate de un contrato de arrendamiento que suscriba una entidad estatal regulada por la Ley 80 de 1993^[15], indistintamente de que actúe en calidad de arrendadora o de arrendataria.¶

Sin perjuicio de lo anterior, algunos doctrinantes como RICO PUERTA agrega que “[…] no existe prohibición legal para que, en los eventos en los que la entidad estatal actúa como arrendadora pueda adelantar una convocatoria pública para obtener las mejores condiciones en el negocio y para garantizar el principio de libre concurrencia”^[16]. Aunque existe la discusión sobre la conveniencia o no de esta postura, lo cierto es que el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 permite la contratación directa tratándose del arrendamiento de inmuebles, al margen de la posición que asuma la entidad en el negocio^[17]. En todo caso, aquella es autónoma y responsable de la estructuración de sus procesos de contratación, así como determinar su necesidad y la modalidad de selección del contratista. ¶

En consecuencia, cuando una Entidad Estatal sometida al EGCAP entrega en arrendamiento un bien inmueble de su propiedad, el contrato que celebra tiene la naturaleza de contrato estatal, en atención al criterio orgánico adoptado por el inciso primero del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, independientemente de que la entidad actúe como arrendadora o como arrendataria. Por tanto, de conformidad con el artículo 13 de esa ley, el contrato se rige por las normas civiles y comerciales que regulan el arrendamiento, en lo que resulten compatibles, y por las disposiciones del EGCAP en las materias particularmente reguladas en él. Así, aunque en estos contratos rige la autonomía de la voluntad de las partes, esta se ejerce con sujeción a los principios y reglas de la contratación estatal. Por ejemplo, el parágrafo del artículo 14 de la Ley 80 de 1993 excluye la utilización de cláusulas excepcionales en el arrendamiento, por lo que cualquier modificación o terminación del contrato debe obtenerse por acuerdo de las partes. En cuanto a la modalidad de selección, la Entidad Estatal podrá acudir a la contratación directa con fundamento en la causal prevista en el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007, sin que ello la exima de elaborar los estudios previos, verificar las condiciones del mercado inmobiliario y garantizar el principio de selección objetiva.¶

Ahora bien, el objeto del contrato de arrendamiento en el que la Entidad Estatal actúa como arrendadora solo puede recaer sobre bienes fiscales. Esta Agencia ha señalado que en este tipo de contratos únicamente serán susceptibles de darse en arrendamiento los bienes fiscales, puesto que las entidades pueden disponer de ellos, lo que no ocurre con los bienes de uso público, pues se encuentran fuera del comercio^[18]. Los bienes fiscales pertenecen a las entidades públicas y sirven al cumplimiento de sus funciones, pero también pueden constituir una reserva patrimonial con fines de utilidad común que la Administración gestiona de manera similar a como lo haría un particular; por ello, las entidades pueden disponer de ellos mediante actos como la compraventa, la donación o el arrendamiento^[19]. En contraste, los bienes de uso público son inalienables, imprescriptibles e inembargables, en los términos del artículo 63 de la Constitución Política, y su afectación al uso común impide entregarlos en arrendamiento^[20].¶

Que el bien sea fiscal no significa que la Entidad pueda disponer de él sin sujeción a reglas. Al entregarlo en arrendamiento, la Entidad Estatal administra y explota un bien público, de modo que debe actuar conforme a los principios de la función administrativa y de la gestión fiscal previstos en los artículos 209 y 267 de la Constitución Política, entre ellos los de eficiencia y economía. En consecuencia, en el arrendamiento de bienes fiscales la Entidad debe verificar, por lo menos, que: i) el bien tenga efectivamente la naturaleza de fiscal y no se encuentre afectado al uso público o a una destinación que impida entregarlo a un tercero; ii) el uso que se autoriza al arrendatario sea compatible con la destinación del bien y con las normas urbanísticas, de usos del suelo y demás que regulen su aprovechamiento —en particular, la Ley 388 de 1997 y los instrumentos de ordenamiento territorial del respectivo municipio—; iii) el canon corresponda a las condiciones del mercado inmobiliario, de acuerdo con el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015; y iv) el plazo y las demás condiciones del contrato respondan a los principios de planeación, economía y responsabilidad^[21]. Estas exigencias buscan que el aprovechamiento del bien por parte de un particular se traduzca en un beneficio para el patrimonio público y no en su detrimento.¶

En este marco, durante la ejecución del contrato, puede presentarse la necesidad o el evento en el cual se requiera de su terminación antes de que se cumpla con el termino de ejecución inicialmente pactado. La autonomía de la voluntad privada es la potestad de las personas para autorregular sus propios intereses y determinar el contenido de los negocios jurídicos celebrados; por lo cual, implica también la posibilidad de que las partes de un negocio jurídico modifiquen su alcance o acuerden su terminación. Esto significa que, así como las partes tienen la potestad de acordar el plazo del contrato, también tienen la potestad de modificarlo o darlo por terminado.¶

En consecuencia, la terminación anticipada de mutuo acuerdo es una práctica común en la contratación estatal cuando las partes del negocio jurídico tienen la voluntad de no continuar con la ejecución del contrato celebrado. Esto implica que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad la Entidad Estatal y el contratista tienen la potestad de convenir la terminación anticipada del contrato, elevándola a escrito. En el escenario en que la entidad actúa como arrendataria, la terminación anticipada supone que liberen los recursos asociados al contrato terminado, los cuales pueden ser destinados a la celebración de un nuevo contrato, en caso de que persista la necesidad que motivó la contratación. Cuando actúa como arrendadora, la entidad puede definir la necesidad de celebrar un nuevo contrato que responda a las condiciones reales del mercado, lo cual puede incluir nuevas cláusulas u obligaciones e, incluso, el cobro de un canon superior al arrendatario.¶

Esta Agencia ha precisado que la terminación por mutuo acuerdo requiere el consentimiento de la Entidad Estatal y del contratista, y que alcanza existencia, validez y eficacia jurídica cuando se perfecciona por escrito mediante el acuerdo de voluntades de las partes, observando las mismas formalidades exigidas para la celebración del contrato. Las partes pueden convenir, además, que la ejecución culmine en la fecha de suscripción del acuerdo o en una fecha posterior. Esta figura, denominada también mutuo disenso o resciliación, se funda en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, según los cuales todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, y las obligaciones se extinguen, entre otros modos, por la convención de las partes interesadas. Por tratarse de un acuerdo bilateral, no se confunde con la terminación unilateral en la Ley 80 de 1993, que no procede en el contrato de arrendamiento, pues el parágrafo del artículo 14 de esa ley dispone que en este tipo de contratos se prescindirá de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales.¶

Con todo, la autonomía de la voluntad de las Entidades Estatales no es absoluta. Los servidores públicos deben buscar el cumplimiento de los fines estatales y la protección de los derechos de la Entidad, y responden por sus actuaciones, en los términos de los artículos 3, 4, 23 y 26 de la Ley 80 de 1993. Por ello, la decisión de terminar anticipadamente el contrato debe estar motivada en una causa real y documentada, soportada en el interés público, como la necesidad de que el aprovechamiento del bien fiscal responda a sus condiciones actuales de uso y a los precios del mercado, y no puede utilizarse como un mecanismo para eludir las normas imperativas que regulan la modificación de los contratos o la selección del contratista.¶

En este punto conviene precisar el alcance de la causa. La terminación y la posterior recontratación suponen una circunstancia sobreviniente, esto es, surgida o conocida con posterioridad a la celebración del contrato, que altera de manera real las condiciones de uso, aprovechamiento o valor del inmueble. Si la variación invocada ya existía y era conocible al momento de estructurar el contrato inicial, no se está ante una causa sobreviniente sino ante una deficiencia de planeación, que esta Agencia ha señalado que no constituye, por sí sola, justificación suficiente para alterar lo pactado^[22]. La entidad debe documentar en los estudios previos la naturaleza sobreviniente de la causa, de modo que la decisión no encubra una corrección de errores de la etapa precontractual ni un favorecimiento del arrendatario en ejecución.¶

Terminado el contrato, si la Entidad Estatal requiere celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, podrá definir las características del negocio de acuerdo con las condiciones del mercado y celebrarlo, incluso, con el mismo arrendatario. Como se explicó, el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 permite acudir a la contratación directa para el arrendamiento de inmuebles, con independencia de que la Entidad actúe como arrendadora o como arrendataria. Sin embargo, el nuevo contrato es un negocio jurídico autónomo y no implica la continuación del anterior, de modo que debe cumplir todos los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico para su celebración y respetar los principios de la contratación estatal.¶

Así, la Entidad debe elaborar los estudios y documentos previos, que también son exigibles en la contratación directa. Esta Agencia ha señalado que la planeación contractual es una herramienta de gerencia pública y que para iniciar un proceso de contratación, inclusive de contratación directa, se requieren unos estudios previos, con los cuales se estructuran, concretan y viabilizan los aspectos esenciales del futuro contrato^[23]. Cuando la Entidad actúa como arrendadora, la necesidad se relaciona con la administración y el aprovechamiento eficiente del bien fiscal, por lo que los estudios deben explicar por qué la celebración del nuevo contrato, en las condiciones propuestas y con el arrendatario escogido, satisface el interés de la Entidad.¶

Además, en el acto administrativo de justificación de la contratación directa, la entidad deberá señalar la causal que invoca, el objeto del contrato, el presupuesto o las condiciones que exigirá al contratista y el lugar en el que pueden consultarse los estudios y documentos previos, conforme al artículo 2.2.1.2.1.4.1 del Decreto 1082 de 2015. En esa justificación, la Entidad debería exponer las razones por las cuales es conveniente celebrar el nuevo contrato con el mismo arrendatario, por ejemplo, cuando el nuevo contrato permite obtener un canon superior y acorde con el mercado, y aprovechar el bien en condiciones compatibles con su uso autorizado. Asimismo, debe aplicar las reglas del artículo 2.2.1.2.1.4.11 del mismo decreto, que exigen verificar las condiciones del mercado inmobiliario y analizar y comparar las condiciones de los bienes y las opciones de arrendamiento.¶

Adicionalmente, como se señaló anteriormente, la Entidad debe garantizar el principio de selección objetiva previsto en el artículo 5 de la Ley 1150 de 2007. Como se indicó, en la contratación directa este principio no se materializa mediante la comparación de ofertas, sino mediante la verificación de que la escogencia se ajuste a criterios objetivos, a las condiciones del mercado y a los estudios de la Entidad. Cuando la Entidad actúa como arrendadora, ello implica que el canon pactado esté ajustado a un precio real y conveniente para el patrimonio público, y que la elección del arrendatario no obedezca a motivaciones subjetivas, sino a las razones documentadas en los estudios previos.¶

Finalmente, las condiciones del nuevo contrato deben ser acordes a la planeación de la Entidad. El artículo 2.2.1.1.1.6.1 del Decreto 1082 de 2015 establece que “La Entidad Estatal debe hacer, durante la etapa de planeación, el análisis necesario para conocer el sector relativo al objeto del Proceso de Contratación desde la perspectiva legal, comercial, financiera, organizacional, técnica, y de análisis de Riesgo”. En el arrendamiento de inmuebles, este análisis comprende el estudio del mercado inmobiliario en el que se encuentra el bien, las condiciones normativas de uso y aprovechamiento que le son aplicables y su incidencia en el valor del canon. Con base lo anterior, la Entidad debe definir el canon, el plazo y los mecanismos de ajuste del canon durante la ejecución, de manera que el contrato se mantenga en condiciones de mercado a lo largo de su vigencia.¶

En esta medida, cuando el nuevo contrato contempla un canon superior al inicialmente pactado, la operación puede, incluso, resultar beneficiosa para el patrimonio público, dado que la Entidad obtiene una mayor contraprestación, lo cual resulta, en términos generales, acorde con los fines de la contratación estatal y con los principios de economía y eficiencia de la gestión fiscal. Sin embargo, la Entidad deberá en cualquier caso cumplir los requisitos descritos y las condiciones propias del arrendamiento de bienes fiscales, entre ellas, que el uso autorizado al arrendatario sea compatible con la destinación del bien y con las normas que regulan su aprovechamiento, y que el canon corresponda efectivamente a las condiciones del mercado.¶

Finalmente, la terminación anticipada seguida de la celebración de un nuevo contrato no constituye un medio para eludir el límite cuantitativo que rige las modificaciones contractuales. La diferencia entre modificar el contrato vigente y celebrar uno nuevo no radica en el monto del canon, sino en la naturaleza jurídica de la operación: la adición o el otrosí prolongan un vínculo preexistente, mientras que el nuevo contrato es un negocio autónomo que responde a condiciones de mercado y de aprovechamiento actuales. Esa vía resulta legítima porque la modalidad de selección es la misma en ambos casos —la contratación directa del literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007—, de modo que no se evade ningún procedimiento competitivo. Con todo, la legitimidad de la operación depende de que la terminación obedezca a una causa real y sobreviniente y de que el nuevo contrato sea efectivamente un negocio distinto, con su propia planeación, estudios previos y acto de justificación, y no la reproducción del anterior bajo otra denominación. De lo contrario, la secuencia podría configurar un fraude a las reglas sobre modificación contractual.¶

De otra parte, en relación con las cláusulas que otorgan al arrendatario un derecho de preferencia para la celebración de futuros contratos, es necesario advertir que en los contratos estatales de arrendamiento no procede la prórroga automática ni la renovación tácita. Aunque la Ley 80 de 1993 no reprodujo la prohibición del derogado artículo 58 del Decreto Ley 222 de 1983, la Sección Tercera del Consejo de Estado ha considerado que estas cláusulas son contrarias al ordenamiento jurídico, porque las prórrogas automáticas a favor de un contratista limitan los principios de libre concurrencia, igualdad, imparcialidad, prevalencia del interés general y transparencia, previstos en los artículos 1, 2, 13 y 209 de la Constitución Política y en los artículos 24 y 25 de la Ley 80 de 1993^[24].¶

Esta Agencia ha acogido esa postura en materia de arrendamiento. Así, ha señalado que en este tipo de contratos no podrán pactarse cláusulas de prórroga automática^[25] y que, de acuerdo con la jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado, en el contrato de arrendamiento estatal no tiene lugar la cláusula de prórroga automática ni la renovación tácita o reconducción a la que se refiere el artículo 2014 del Código Civil. En el mismo sentido, ha indicado que las disposiciones del Código de Comercio sobre la renovación del arrendamiento no se integran al régimen del contrato estatal, pues “[…] no es posible imponer a las Entidades Estatales una renovación obligatoria e indefinida del contrato”, ya que ello otorgaría al arrendatario un derecho de permanencia indefinida en la relación contractual, contrario a los principios de igualdad, selección objetiva y libre concurrencia^[26]. La renovación, además, constituye una modificación del contrato inicial que puede dar lugar a un nuevo vínculo y, por ende, a la exigencia de un nuevo procedimiento de selección.¶

Por lo anterior, las Entidades Estatales deben tener cuidado al pactar o aplicar cláusulas de preferencia, pues estas no pueden configurar, materialmente, una prórroga automática del contrato o una renovación obligatoria a favor del arrendatario. Ello ocurriría, por ejemplo, si la cláusula obligara a la Entidad a celebrar un nuevo contrato con el arrendatario en las mismas condiciones, o si la relación contractual se extendiera por la sola falta de manifestación de alguna de las partes. Toda ampliación del plazo debe constar en un acuerdo expreso y escrito, pues la administración no puede continuar ejecutando el contrato ni asumir obligaciones fuera del término establecido, salvo que se pacte una prórroga formal mediante otrosí o adición debidamente suscrita. Debe diferenciarse la cláusula de preferencia de la prórroga automática. La preferencia, entendida como la facultad del arrendatario de ser preferido en igualdad de condiciones para un futuro contrato, no obliga por sí sola a la Entidad a recontratar ni le garantiza permanencia, y en principio es admisible en tanto no desplace la planeación ni la justificación de la decisión. Lo que el ordenamiento proscribe es la cláusula que, cualquiera sea su nombre, obligue a la Entidad a celebrar un nuevo contrato con el mismo arrendatario, lo haga en las mismas condiciones, o extienda la relación por el solo silencio de las partes, pues allí la preferencia opera materialmente como una prórroga automática o una renovación obligatoria. En consecuencia, el alcance de un derecho de preferencia depende de los términos en que fue pactado y debe interpretarse de manera compatible con los principios de la contratación estatal, de modo que no sustituya el deber de planeación, la justificación de la modalidad de selección ni la selección objetiva. ¶

ii. En cuanto a la posibilidad de pactar mediante otrosí un incremento del canon superior al 50% del valor inicial del contrato, debe señalarse que el contrato estatal, como acto jurídico bilateral, puede ser modificado por acuerdo de las partes durante su vigencia, incluso en lo relativo a su plazo. No obstante, la modificación del contrato estatal es excepcional y está sujeta a límites. Así, debe tener sustento en circunstancias fácticas propias de la ejecución del contrato y, además, debe cumplir con los principios y fines de la contratación estatal.¶

Sobre los límites cuantitativos aplicables, el parágrafo del artículo 40 de la Ley 80 de 1993 dispone que “Los contratos no podrán adicionarse en más del cincuenta por ciento (50%) de su valor inicial, expresado éste en salarios mínimos legales mensuales”. Esta Agencia ha señalado que el límite de la adición en valor previsto en dicho parágrafo se aplica en principio a todos los contratos estatales, incluyendo los contratos de arrendamiento. ¶

En el contrato de arrendamiento es preciso distinguir entre la prórroga y la adición. Mientras la prórroga está ligada a la ampliación del plazo del contrato y no necesariamente implica un aumento de su valor, la adición se refiere al incremento del valor. Cuando la Entidad actúa como arrendadora, el valor del contrato corresponde a la suma de los cánones que recibirá durante su ejecución. Por tanto, un aumento del canon, sumado a una ampliación del plazo, incrementa el valor del contrato y está sujeto al límite del parágrafo del artículo 40 de la Ley 80 de 1993. Esta conclusión no varía porque el valor represente un ingreso y no un gasto: el parágrafo se refiere a «los contratos» sin distinguir según la posición de la Entidad, y esta Agencia ha sostenido que el límite rige para todos los contratos estatales del EGCAP, con independencia de su tipología y de la modalidad de selección^[27]. A ello se suma que el tope cumple una función antielusiva que también opera en el contrato de ingreso, pues impide prolongar de manera indefinida, por la vía de la adición, un contrato adjudicado de forma directa sin una nueva planeación y justificación. El incremento del valor sujeto al límite puede derivar del aumento del canon, de la ampliación del plazo o de ambos. Distinto es el reajuste periódico del canon previsto desde el inicio en el contrato, por ejemplo, con base en un índice de precios, pues este constituye la ejecución de una estipulación original y no una modificación del contrato. En este marco, cuando el incremento del canon supera el 50% del valor inicial del contrato, inclusive cuando responde a condiciones de uso y aprovechamiento del inmueble y a un plazo distintos de los que sirvieron de base para su celebración, no resulta procedente pactarlo mediante otrosí. ¶

Al margen de la explicación precedente debe advertirse que el análisis requerido para resolver problemas específicos en torno al clausulado contractual debe ser realizado por quienes tengan interés en ello, de acuerdo con lo explicado la aclaración preliminar del presente oficio. De esta manera, las afirmaciones aquí realizadas no pueden ser interpretadas como juicios de valor sobre circunstancias concretas relacionadas con los hechos que motivan la consulta. Por lo anterior, previo concepto de sus asesores, la solución de situaciones particulares corresponde a los interesados en adoptar la decisión y, en caso de conflicto, a las autoridades judiciales, fiscales y disciplinarias.¶

Dentro de este marco, la entidad contratante definirá en cada caso concreto lo relacionado con el tema objeto de consulta. Al tratarse de un análisis que debe realizarse en el procedimiento contractual específico, la Agencia no puede definir un criterio universal y absoluto por vía consultiva, sino que brinda elementos de carácter general para que los partícipes del sistema de compras y contratación pública adopten la decisión que corresponda, lo cual es acorde con el principio de juridicidad. Así, cada entidad definirá la forma de adelantar su gestión contractual, sin que sea atribución de Colombia Compra Eficiente validar sus actuaciones.¶

1. Referencias normativas, jurisprudenciales y otras fuentes:¶

1. Doctrina de la Agencia Nacional de Contratación Pública:¶

La Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente se ha pronunciado sobre el contrato estatal de arrendamiento en los conceptos C-280 del 21 de agosto de 2024, C-112 del 12 de agosto de 2024, C-723 del 19 de noviembre de 2024, C-826 del 25 de noviembre de 2024, C–159 del 20 de marzo de 2025, C-462 del 19 de mayo de 2025, C-344 del 16 de abril de 2026, C-1037 del 5 de agosto de 2026. Sobre la terminación anticipada por mutuo acuerdo se refirió en los conceptos C-754 del 04 de diciembre de 2024, C-821 del 01 de agosto de 2025, C-1421 del 12 de noviembre de 2025 y C-1352 del 18 de septiembre de 2026. Estos y otros conceptos se encuentran disponibles para consulta en el Sistema de relatoría de la Agencia, al cual se puede acceder a través del siguiente enlace: https://relatoria.colombiacompra.gov.co/busqueda/conceptos.   ¶

Las garantías no son un requisito formal: son el instrumento con el que se protege el patrimonio público frente a los riesgos del contrato. Por ello, la Agencia Nacional de Contratación Pública –Colombia Compra Eficiente– invita a consultar la nueva versión de la Guía para la Exigencia y Constitución de Garantías en los Procesos de Contratación, dirigida a las entidades sometidas al EGCAP y a las de regímenes exceptuados, así como a proveedores y órganos de control. Encontrará orientaciones sobre las clases de garantías admisibles, la correspondencia entre riesgos asignados y amparos exigidos, su suficiencia y vigencia, y el procedimiento para hacerlas efectivas. Consúltela aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/manual/guia-de-garantias-en-procesos-de-contratacion¶

De otro lado, le contamos que el Decreto 287 del 19 de marzo de 2026 sustituyó los artículos 2.2.1.2.4.2.6., 2.2.1.2.4.2.7. y 2.2.1.2.4.2.8. del Decreto 1082 de 2015 y estructuró el Sistema Integral de Preferencias en favor de las personas con discapacidad, en cumplimiento del artículo 13 de la Ley Estatutaria 1618 de 2013. Para orientar su aplicación, esta Agencia expidió la Circular Externa 003 del 12 de mayo de 2026, en la que precisa quiénes son los beneficiarios, las cinco medidas que integran el sistema y su obligatoriedad según la modalidad de selección, y el régimen de transición aplicable a los procesos en curso. Consúltela aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/circular/circular-externa-003-de-2026¶

Recuerde también que la información sobre sanciones e inhabilidades solo cumple su función preventiva si llega oportunamente a los registros públicos. Sobre este deber, esta Agencia expidió la Circular Externa 002 del 5 de mayo de 2026, dirigida a todas las entidades del Estado sin distinción de su régimen contractual, en la que reitera la obligatoriedad de reportar caducidades, multas, sanciones, declaratorias de incumplimiento e inhabilidades ante las Cámaras de Comercio, la Procuraduría General de la Nación y el SECOP, e indica los responsables, los portales dispuestos para el efecto y las consecuencias disciplinarias de omitir este deber. Consúltela aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/circular/circular-externa-002-de-2026¶

Finalmente, si quiere seguir de cerca la actividad de la Agencia, la tercera edición de 2026 del Radar de la Compra Pública reúne, entre otros contenidos, la Circular Externa 003 de 2026, el Decreto 552 de 2026, un estudio sobre inteligencia artificial en la compra pública, los avances de la Relatoría, análisis jurisprudencial, conceptos jurídicos destacados y la oferta de la Escuela Virtual ANCP-CCE. Descárguelo aquí: https://www.colombiacompra.gov.co/archivos/boletin/boletin-edicion-n-3-de-2026-radar-de-la-compra-publica¶

Por último, le invitamos a seguirnos en las redes sociales en las cuales se difunde información institucional: ¶

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Este concepto tiene el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo y las expresiones aquí utilizadas con mayúscula inicial deben ser entendidas con el significado que les otorga el artículo 2.2.1.1.1.3.1. del Decreto 1082 de 2015.¶

Atentamente,

1. Cfr. BENAVIDES, José Luis. El contrato estatal: entre el derecho público y el derecho privado. Segunda edición. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2009. pp. 78-79. ↑¶

2. BETANCUR JARAMILLO, Carlos. Derecho procesal administrativo. Octava edición. Medellín: Señal Editora, 2013. p. 627. ↑¶

3. Para la doctrina, “El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado.¶

   La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico. Son expresiones que, indistintamente, hace uso el Código Civil, por ejemplo, en los artículos 1977, 2028, 2037, respectivamente” (BONIVENTO FERNANDEZ, José. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Vigésimo segunda edición. Bogotá: Tirant lo Blanch, 2024. p. 524 p. 569. Énfasis dentro del texto). ↑¶

4. Lo anterior bajo el régimen del derecho privado, sin perjuicio de que cuando se trata de un contrato estatal deben cumplirse los requisitos de perfeccionamiento establecidos en el artículo 41 de la Ley 80 de 1993. ↑¶

5. Ibidem. pp. 569-570. ↑

6. Congreso de la República, Gaceta 466 del 2 de agosto de 2005. Exposición de motivos del Proyecto de Ley 19 de 2005 – Senado. ↑¶

7. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente, Guía de Competencia en las Compras Públicas. La Guía puede consultarse en el siguiente enlace: https://colombiacompra.gov.co/sites/cce_public/files/cce_documents/cce_guia_competencia_0.pdf. ↑¶

8. Corte Constitucional. Sentencia C-713 del 7 de octubre de 2009. M.P. María Victoria Calle Correa. ↑¶

9. Consejo de Estado. Sección Tercera. Subsección A. Sentencia del 24 de mayo de 2018. Exp. 50.222. C.P. Marta Nubia Velásquez Rico. ↑¶

10. En efecto, de acuerdo con el Consejo de Estado: “[...] la administración se encuentra en la obligación de establecer, con antelación al inicio del proceso de contratación, los criterios objetivos de la futura contratación, tales como la necesidad a satisfacer y los mejores medios para tales propósitos, el presupuesto estimado de la contratación, el objeto contractual, las prestaciones específicas a cargo de las partes, las condiciones de calidad y oportunidad, así como las calidades del posible contratista. Con fundamento en tal ejercicio de planeación y estructuración de la contratación, la administración cuenta, sin duda, con criterios que le permitirían adoptar una decisión objetiva en relación con aquello que resulte más favorable para el cumplimiento de los fines ínsitos en la contratación.[…] Ante la ausencia de pluralidad de ofertas –situación que, por lo demás debería ser excepcional, así como lo debe ser acudir a la modalidad de contratación directa, pues memórese que la regla general es la licitación pública en garantía de la máxima publicidad y concurrencia en la contratación estatal–, será procedente comparar el único ofrecimiento con los criterios objetivos elaborados por la entidad. En este evento, por lo tanto, los métodos a los que se debe acudir para garantizar la selección objetiva se ven reducidos en comparación con las demás modalidades de contratación, en tanto no hay comparación de ofertas, sin que ello implique que se incumpla con tal regla, pues persiste, necesariamente una confrontación de la única oferta con los estudios previos que elaboró la entidad, lo cual ofrecerá la objetividad necesaria para evitar imparcialidad en la contratación de los bienes o servicios de que se trate”. Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia del 23 de julio de 2015. Exp. 36.805. C.P. Hernán Andrade Rincón. ↑¶

11. Consejo de Estado. Sala de consulta y servicio civil. Sentencia del 20 de febrero de 2006. Exp. 1.727. C.P. Enrique José Arboleda Perdomo. ↑¶

12. PINO RICCI, Jorge. Régimen jurídico de los contratos estatales. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2005. p. 264. ↑¶

13. DÁVILA VINUEZA, Luis Guillermo. Régimen jurídico de la contratación estatal. Bogotá: Legis Editores, [edición y año por confirmar], p. 505. ↑¶

14. Ibidem. ↑

15. GONZÁLEZ LÓPEZ, Edgar. Los contratos estatales. El proceso de selección y la modificación de los contratos. Bógotá: Universidad Externado de Colombia – Tirant lo Blanch, 2023. p. 564. ↑¶

16. RICO PUERTA, Luis Alonso. Teoría general y práctica de la contratación estatal. Volumen II. Decimotercera edición. Bogotá: Grupo Editorial Ibañez, 2025. p. 1142. ↑¶

17. Por ejemplo, para RODRÍGUEZ TAMAYO “[…] resulta inútil la tramitación de convocatorias públicas que hacen algunas entidades estatales, cuando van a entregar en arrendamiento bienes inmuebles de su propiedad, pues en esos casos, el ordenamiento jurídico no exige tal procedimiento y, por el contrario, ello se presta para conflictos con los interesados que concurren a dichos llamados. Tanto la ley como el reglamento, dieron flexibilidad a la administración, ya sea para obrar como arrendador o como arrendatario, obviamente, teniendo como límite los precios del mercado y obrar en sentido contrario, en la práctica, implica regular aspectos no autorizados por la ley” (RODRÍGUEZ TAMAYO, Mauricio Fernando. Los contratos estatales en Colombia. Bogotá: Tirant lo Blanch, 2022. p. 199).¶

    En contraste, para ESTRADA SÁNCHEZ “[…] el legislador desaprovechó la oportunidad de corregir el yerro que viene desde los decretos 150 de 1976 y 222 de 1983, de habilitar la contratación directa tanto cuando la entidad estatal es arrendataria como cuando funge de arrendadora. En efecto, en la primera de las hipótesis está justificada la causal, pues cuando un ente estatal busca un inmueble el factor menos importante termina siendo el precio. La ubicación, funcionalidad, capacidad, etc., son criterios determinantes y muy difíciles de evaluar en un trámite licitatorio. No ocurre lo mismo cuando se trata de arrendar bienes de propiedad el Estado. En ese caso nada le impide a la administración adelantar un proceso de selección en el que escoja a quien, cumpliendo unas exigencias mínimas, le ofrezca pagar el mejor canon. De hecho, la aplicación amplia de la causal ha propiciado el favoritismo a la hora de arrendar bienes del Estado con privilegiada ubicación, no sólo en los entes territoriales.¶

    A manera de ejemplo, recordemos los recientes contratos de arrendamiento suscritos por el Incoder-Ministerio de Agricultura con los ocupantes ilegales de las Islas del Rosario, a quienes se les ‘sancionó’ su infracción celebrando con ellos, de forma directa y a precios risibles, contratos de arrendamiento. Sin duda, de haberse efectuado convocatoria pública, el Estado hubiera conseguido mejores contratistas. No entendemos cómo para los casos de compra y venta se tienen previstos procedimientos distintos y no ocurre lo mismo cuando se toman o dan en arriendo inmuebles de propiedad de las entidades del Estado” (ESTRADA SÁNCHEZ, Juan Pablo. Contratación directa, convenios interadministrativos y contratos de cooperación internacional. En: Contratación estatal. Estudios sobre la reforma del Estatuto Contractual Ley 1150 de 2007. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2009. p. 315). ↑¶

18. Ver, por ejemplo, Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-462 de 2025. En el mismo sentido, Concepto C-723 del 19 de noviembre de 2024. ↑¶

19. Ver CONSEJO DE ESTADO, Sección Tercera, Subsección B. Sentencia del 30 de abril de 2012. Expediente 21.699. C.P. Ruth Stella Correa Palacio. Adiconalmente, Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-506 del 23 de julio de 2025, en el que se recogen los pronunciamientos de la Corte Constitucional y del Consejo de Estado sobre la noción de bienes fiscales. ↑¶

20. CONSEJO DE ESTADO, Sala Plena Contenciosa. Sentencia del 14 de agosto de 2018, Radicado. 05001-33-31-003-2009-00157-01(AP)SU. C.P. Oswaldo Giraldo López. ↑¶

21. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Conceptos C-1035 y C-1037 de 2026. ↑¶

22. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-1270 de 2026. En el mismo sentido, Concepto C-581 de 2024. ↑¶

23. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-237 del 1 de abril de 2025. En el mismo sentido, Concepto C-1452 del 14 de noviembre de 2025. ↑¶

24. Consejo de Estado. Sección Tercera. Subsección A. Sentencia del 26 de febrero de 2015. Rad. 63001-23-31-000-1999-01000-01 (30834). C.P. Hernán Andrade Rincón. ↑¶

25. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-462 de 2025. Ver también Concepto C-723 del 19 de noviembre de 2024. ↑¶

26. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-344 del 16 de abril de 2026. En dicho concepto se recoge la jurisprudencia reiterada; ver, entre otras, CONSEJO DE ESTADO. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Subsección A. Sentencia del 21 de febrero de 2025. Rad. 25000-23-26-000-2001-01477-01 (29851). C.P. Hernán Andrade Rincón (E). ↑¶

27. Agencia Nacional de Contratación Pública – Colombia Compra Eficiente. Concepto C-392 de 2024. En el mismo sentido, Concepto C-318 de 2024. ↑¶